인천지방법원 2025타경35335. 김포시 양촌읍 수아비스 13층 1302호, 전용 75.659㎡ 오피스텔입니다. 소유자 홍지우는 2021년 11월 15일 거래가 287,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 287,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 244,000,000원의 49%인 119,560,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 가격보다 을구 5번 주택임차권입니다. 김명수의 임차보증금은 287,000,000원이고 매각물건명세서상 인수권리로 명시됐습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 평가합니다. 이 확약은 김명수의 임차권에만 적용되며, 별도 점유자인 김용환은 확약 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 13층 1302호 도로명: 경기도 김포시 양촌읍 양곡로 523 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 75.659㎡ · 지상 14층 중 13층 |
| 소유자 | 홍지우 (2021.11.15. 거래가 287,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 실질취득 추정 | 119,560,000원* (현재 최저가 + 실질 인수 0원*) |
① 권리 흐름 — 임차권 2.87억과 확약이 핵심
권리분석상 기준일은 2018.09.21. 구로신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 김포시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김명수의 전입일은 2021.10.25., 임차권등기는 2023.08.02.로 기준일보다 늦습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김명수 | 건물 전부 · 주거 보증금 287,000,000원 전입 2021.10.25. 확정일자 2021.09.27. | 전입 기준 없음 말소기준일 이후 전입 | 배당요구 있음 2023.08.02. | 명세서상 인수실질 0원* 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
| 김용환 | 점유 부분 미상 보증금 미상 전입 2023.12.05. 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 확약 대상 아님 현재 자료상 인수 없음 판단, 점유관계 보완 확인 |
* 김명수의 룰상 인수 대상 금액은 287,000,000원이나, 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되고 말소절차가 이행된다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약은 김명수에게만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세다
수아비스는 2018년 9월 12일 준공된 24세대 규모이며, 전용 75.55~75.66㎡대 실거래는 총 3건입니다. 전체 거래 평균은 242,333,333원이지만, 280,000,000원과 287,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 220,000,000원, 최신 거래 160,000,000원과 최근 흐름을 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 75.66㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 75.55㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 75.66㎡ | 13 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
확약이 정상 이행돼 매수인 인수가 0원이면 현재 실질취득 119,560,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 54.3%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 약 74.7% 수준으로 가격 차이는 분명합니다.
다만 최근 거래 구간은 과거 거래 대비 -23.3% 하락했습니다. 2024년 4월 280,000,000원에서 2024년 10월 160,000,000원으로 거래 편차도 큽니다. 전체 평균 대비 49.3%라는 숫자만으로 가격 가점을 높이기보다, 최신 거래와 추가 하락 가능성을 중심으로 보수적으로 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,473,840원 |
| 1. 근저당 · 구로신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 67,086,160원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 총 채권액 565,000,000원 중 117,086,160원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 447,913,840원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 배당 부족액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 김명수 임차권은 말소동의 확약서가 정상 적용되는 전제에서 실질 인수 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 1302호이며, 급배수·위생·소화전·도시가스·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 김포양곡초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다. 북측으로 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 양곡초등학교 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 715㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고 실거래는 3건에 그칩니다. 최신 거래가 160,000,000원까지 내려온 데다 최근 흐름이 -23.3%여서 매도기간과 가격 변동성이 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김명수 임차권 287,000,000원 전부에 적용되는지, 조건·유효기간·말소 신청 주체와 시점을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본. 임차권 인수 문구와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 최신 명세서에도 동일하게 유지되는지 대조하세요.
- 김용환 점유. 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 확약 밖 임차인이므로 현장조사와 전입세대 확인이 필요합니다.
- 말소기준권리 검증. 구로신용협동조합 근저당의 일부포기 범위와 농협은행 근저당 말소 효력을 등기부 원본 및 공동담보목록에서 확인하세요.
- 가격 상한. 전체 평균 242,333,333원보다 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선하고, -23.3% 하락 추세를 반영하세요.
- 환금성. 24세대·실거래 3건·매각률 16.67%이므로 단기 매도보다 장기 보유와 매도 지연 가능성을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 임차권자의 퇴거 여부와 공용부분 체납 관리비를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 확약 조건부”
현재 최저가 119,560,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 54.3%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 말소동의 확약서가 정상 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득도 119,560,000원*으로 가격 메리트가 존재합니다.
다만 이 결론은 김명수의 주택임차권 287,000,000원이 확약에 따라 완전히 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약은 김명수에게만 적용되며, 김용환의 보증금·확정일자·점유 범위는 별도 확인 대상입니다. 여기에 최근 가격 추세 -23.3%, 24세대 소규모, 매각률 16.67%가 겹쳐 환금성은 낮게 평가해야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확약서 확인 후 조건부 합격입니다.
