인천지방법원 2025타경35378. 부천시 원미구 약대동 ‘그랜드캐슬’ 비동 5층 501호, 전용면적 비교 대상은 53.27㎡인 다세대주택입니다. 2019년 11월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 물건이며, 감정평가 당시 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 감정가 3.14억에서 두 차례 유찰돼 분석 기준 최저가는 1억 5,386만원입니다.
권리분석의 중심은 보증금 3억 7,500만원인 김성찬 씨의 주택임차권입니다. 전입·점유일은 2022년 5월 31일로 제공된 말소기준일 2020년 2월 21일보다 늦어, 자료상 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 여기에 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 임차권에 대해 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 매각 조건대로 이행되면 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 제비동 제5층 제501호 도로명: 경기도 부천시 원미구 도약로189번길 14-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 비교 대상 전용 53.27㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 송우석 (2022.06.21. 소유권이전 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 403,435,762원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 말소기준을 함께 본다
제공된 판정대로 2020년 농협은행 근저당을 말소기준으로 적용하면, 2022년 5월 31일 전입한 김성찬 씨는 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 2024년 6월 11일 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 판정됐습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권이 인수권리로 기재되면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 확약서의 적용 대상, 말소 조건과 제출 원본을 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차권자 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성찬 | 건물의 전부 | 375,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.04.27 | 2024.06.11 신고 | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 전제 |
을구 5-2의 임차권 경정 기록은 2024년 6월 11일 등기된 김성찬 씨의 임차권등기명령 사건번호를 바로잡은 기록으로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 확인되는 임차권자는 1명, 보증금은 375,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중이다
가격 판단은 2022년 고가 거래가 섞인 전체 평균 3억 2,425만원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 확인 거래는 2026년 1월 전용 53.11㎡ 2층의 264,000,000원이며, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.11㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2025.01 | 58.57㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.05 | 53.27㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2022.01 | 57.89㎡ | 3 | 363,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 324,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 264,000,000원 |
확약을 전제로 한 실질취득액 1억 5,386만원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 2억 6,400만원의 58.3%입니다. 가격 차이는 분명하지만, 최근 거래가 과거 거래군보다 23.3% 낮아진 하락 추세라는 점을 함께 봐야 합니다. 2022년 거래가 3억 7,500만원과 3억 6,300만원이 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.9% 추정) | - | 2,954,040원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 241,200,000원 | 150,905,960원 |
| 2. 근저당 · 김준환 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 403,435,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 754,635,762원 중 예상 배당은 150,905,960원이며, 미배당 합계는 603,729,802원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 603,729,802원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 649,241,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,391,400원 | 73,634,355원 | 681,001,407원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019년 11월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 치장타일, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감이며 승강기·난방·상하수도·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 남측의 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,157,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류와 접합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없으며 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못하고 공부와 유사 물건 평가 전례를 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대로 최근 12개월 거래 표본이 1건에 불과합니다. 가격 할인폭과 별개로 매도 기간과 개별 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김성찬 씨 임차권 전부에 적용되는지, 말소 시점과 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 제공된 판정은 2020.02.21. 농협은행 근저당을 기준으로 하지만 2022.05.31. 말소 기록도 존재합니다. 현재 유효사항 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건 관련 세액과 법정기일을 확인해 당해세 및 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 공실·명도. 감정평가 당시 공실로 조사됐지만 현장 방문 당시 내부와 임대 여부는 직접 파악하지 못했습니다. 입찰 직전 현황과 출입·점유 상태를 다시 확인하세요.
- 시세 보정. 최신 실거래는 264,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 1건이며 가격 추세는 -23.3%입니다. 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 324,250,000원을 응찰가 기준으로 삼지 마세요.
- 내부 상태. 최상층 5층 물건으로 누수·결로·옥상 방수 상태와 내부 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 배당요구 자료와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약과 말소기준이다
표면상 숫자는 강합니다. 감정가 3.14억에서 2회 유찰된 최저가 1억 5,386만원은 최신 실거래 2억 6,400만원의 58.3%이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 이행되면 보증금 3억 7,500만원의 임차권도 낙찰자가 실질적으로 인수하지 않습니다.
하지만 이 사건은 할인율만으로 결론 낼 수 없습니다. 최근 시장가격이 이전 거래군보다 23.3% 하락했고, 거래 표본이 적은 20세대 다세대입니다. 무엇보다 말소기준으로 판정된 근저당에 말소 기록이 함께 존재하고, 임차권은 명세서상 인수권리와 말소동의 확약이 동시에 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리 원본 확인 전에는 보류”입니다. 확약서와 유효 등기, 세금 우선순위가 모두 확인될 때 비로소 1억 5,386만원이라는 가격의 의미가 살아납니다.
