확약이 유효해야 161,210,000원 — 미이행 시 보증금 327,000,000원 규모로 되돌아간다

인천지방법원 2025타경35380. 김포시 고촌읍 더모스트 비동 2층 201호, 전용면적 39.84㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 2020년 7월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 현재 호실은 공동주택으로 이용 중입니다. 소유자 신현구가 2021년 11월 8일 거래가액 327,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 364,083,859원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 말소기준은 2025년 12월 18일 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 박한진의 전입·점유는 2021년 10월 8일, 확정일자는 2021년 9월 27일이고, 임차권등기는 2023년 10월 17일 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 임차보증금 327,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 현재 최저가 161,210,000원을 전액 배당재원으로 사용하더라도 집행비용 3,056,940원을 제외하면 임차인에게 158,153,060원만 배당돼 168,846,940원이 부족합니다.

② 시세 비교 — 싸지만 시장이 빠르게 내려왔다

더모스트 A·B동은 총 24세대이며, 비교 면적은 39.84㎡입니다. 전체 11건의 거래 평균은 315,545,454원이지만 2021년과 2024년의 327,000,000원~333,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다.

가격 판단의 우선 기준은 2026년 6월 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 235,000,000원입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득 161,210,000원은 이 가격의 68.6%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -27.4%로 나타나므로, 전체 평균 315,545,454원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 보증금 중 168,846,940원이 배당되지 않습니다. 확약이 이행되지 않으면 이 미배당액이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 364,083,859원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총부담이 거의 그대로다

이 표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 확약 미이행 상태에서 “3회·4회 유찰됐으니 더 싸졌다”는 판단은 틀립니다. 가격 메리트는 확약이 확실히 적용될 때만 최저가를 기준으로 평가할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드라인 고촌역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 고촌역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 침수위험지구에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 공동주택이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.4회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 임차권 전부인지, 대항력 처리와 말소 시점이 어떻게 정해졌는지 확인하세요.
• 확약 이행 조건. 낙찰·잔금납부·배당·명도 중 어떤 조건이 선행돼야 하는지, 별도 서류 제출이 필요한지 확인하세요.
• 확약 실패 시 상한. 현재 회차 룰상 인수액은 168,846,940원입니다. 확약 적용 여부가 불명확하면 최저가만으로 응찰가를 산정하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2021년 11월 10일 민간임대주택 등록 내용과 경매 후 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
• 최근 시세. 최근 12개월 거래는 235,000,000원 1건뿐이고 추세는 -27.4%입니다. 인근 유사 면적 거래와 현재 매물을 추가 확인하세요.
• 명도와 점유. 임차권등기 상태와 실제 점유자를 확인하고, 확약과 별개로 인도·명도 절차를 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당순위를 관리사무소·법원 기록에서 확인하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역, 고도지구, 침수위험지구 저촉 내용을 관할 기관에서 확인하세요.

맺으며 — “이 물건은 가격보다 확약서가 먼저다”

확약이 유효하게 이행된다면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 161,210,000원​*입니다. 최신 거래 235,000,000원의 68.6%여서 수치상 할인 폭은 있습니다. 그러나 이 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 1번 임차권을 실제로 제거한다는 전제 위에만 성립합니다.

확약이 작동하지 않으면 현재 회차 미배당 168,846,940원이 인수 위험으로 남고, 추가 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 327,000,000원 규모에서 거의 내려가지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세 -27.4%, 24세대 소규모 단지, 평균 6.4회 유찰과 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리 해소가 조건부이고 환금성이 약하므로, 확약 원본 확인 전에는 최저가를 진짜 취득가격으로 보면 안 됩니다.

* 본문의 실질 인수 0원과 실질취득 161,210,000원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 대해 조건대로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 배당표상 미배당 168,846,940원의 인수 위험이 다시 발생합니다.