인천지방법원 2025타경35391. 부천시 오정구 삼정동 ‘아트하우스’ 2층 201호로, 감정평가서상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 송명호이며, 2019.05.03. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2023.08.29. 주택도시보증공사의 가압류 844,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 윤세정의 2025.06.23. 전입은 매각으로 소멸하거나 대항력을 갖지 못하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2019.05.03. 전입·점유를 갖춘 김덕래입니다. 김덕래는 확정일자와 배당요구를 갖추고 있고, 등기부에는 최종 205,000,000원의 임차보증금이 기재돼 있어 원칙적으로 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 임차권에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 307-2 아트하우스 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 오정구 중동로414번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.05.30. · 총 6세대 |
| 소유자 | 송명호 (2019.05.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.22. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
확약은 김덕래의 을구 1번 주택임차권등기에 적용됩니다. 윤세정은 2025.06.23. 전입해 2023.08.29. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 1,000,000원·월차임 800,000원의 임대차는 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 을구 1-2번은 김덕래 임차권의 보증금·계약내용을 경정한 등기로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕래 건물 전부 · 주거 | 2019.05.03 | 2019.04.09 배당요구 2024.10.22 | 최종 기재 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 말소동의 확약 |
| 윤세정 | 2025.06.23 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 1,000,000원 월 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 확약이 없다고 가정하면 김덕래의 최종 기재 보증금 205,000,000원에서 현재 회차 배당재원 107,423,360원을 제외한 97,576,640원의 미배당 문제가 생길 수 있고, 낙찰가와 합친 실질취득은 약 207,336,640원이 됩니다. 이 사건은 제출된 말소동의 확약을 반영해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 평가했습니다. 입찰 전 확약서 원문·적용 범위·말소절차를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 109,760,000원으로 감정가 224,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 다세대주택의 실제 거래·매물·임대수익을 별도로 확인해 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 109,760,000원 | 49% | 0원* | 941,576,640원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 34% | 0원* | 973,950,976원 |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 24% | 0원* | 996,585,683원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.1% 추정) | - | 2,336,640원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 채권총액은 1,049,000,000원, 예상배당은 107,423,360원, 미배당은 941,576,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당이 크더라도, 제출된 말소동의 확약이 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다. 사용승인일은 2018.05.30.입니다.
- 입지. 삼정초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 지역이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측 세로를 통해 중동로 등 간선도로와 연결되고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 도시가스 공급설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지로 다세대주택·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남측과 동측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,820,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 동일면적 실거래 검증 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김덕래의 을구 1번 주택임차권등기 전체와 최종 기재 보증금 205,000,000원에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰대금 납부 후 말소에 필요한 조건·서류·처리 시점을 법원 기록과 주택도시보증공사에 대조하세요.
- 윤세정 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 관련 의무 존속 여부를 원본 등기와 관계기관에 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 동일 건물·인근 다세대의 최근 매매가, 전세가, 월세수익, 공실기간을 조사해 109,760,000원의 적정성을 검증하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 경매취득 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있으므로 매각 결과와 변경·취하 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 따로 증명해야 한다
이 물건의 가장 큰 권리 위험은 최종 보증금 205,000,000원이 기재된 김덕래의 선순위 주택임차권입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했기 때문에, 해당 확약을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 현재 회차의 실질취득은 109,760,000원입니다.
다만 감정가의 49%라는 할인율을 시세 할인으로 오해해서는 안 됩니다. 아트하우스는 6세대 다세대주택이고 동일면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 아직 없습니다. 결론은 권리조건은 확약서 확인을 전제로 검토 가능, 가격조건은 보류입니다. 확약서의 실효성과 현장 시세가 모두 확인될 때 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.