인천지방법원 2025타경35429. 부천시 오정구 내동 우성팰리스 3층 301호, 전용 54.525㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 224,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 109,760,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 2021년 동일 면적 거래가 214,000,000원의 절반 수준이지만, 거래 표본이 2021.10의 단 1건뿐이어서 이를 현재 시세로 단정해 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 조용민은 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 매각물건명세서에도 인수권리로 표시됐지만, 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소에 관한 확약을 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 매각과 말소 과정에서 그대로 이행되면 조용민 관련 인수는 실질 0원*입니다. 반면 김동환은 확약 대상이 아니며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 별도 확인이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 24-5, 24-6 우성팰리스 제3층 제301호 도로명: 경기도 부천시 오정구 신흥로395번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.525㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최락주 (2021.04.19 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 규모 / 준공 | 우성팰리스 8세대 · 2016.02.17 준공 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수위험을 제거
조용민의 임차권등기는 2023.05.23 접수됐고 보증금은 210,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.04.09, 전입·점유 개시는 2021.04.16, 확정일자는 2021.04.30입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 기재됐으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼, 확약이 이행되면 이 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 확약은 조용민에게만 적용되므로 김동환의 점유·계약관계까지 함께 해소하는 문서는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용민 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.04.16 확정일자 2021.04.30 | 210,000,000원 | 없음 판정 기준권리 말소 기록 재확인 | 확인 필요 배당요구 2023.05.23 | 실질 0원* 말소동의 확약 전제 |
| 김동환 현황조사·매각물건명세서 | 2025.12.05 | 미상 | 없음 판정 기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 확약 밖 보증금·점유원인 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 조사된 임차인은 조용민·김동환 2명입니다. 조용민 확약이 김동환에게 자동으로 확대 적용되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 절반 가격이지만 표본이 너무 오래됐다
우성팰리스 동일 면적의 확인된 거래는 2021.10, 전용 54.53㎡, 3층, 214,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 시 실질취득액인 109,760,000원은 이 거래가의 51.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 54.53㎡ | 3 | 214,000,000원 |
| 확인 표본 | 54.53㎡ | 1건 | 214,000,000원 |
다만 이 거래는 현재 매각기일보다 오래된 단일 표본입니다. 최근 12개월의 복수 거래나 최신 하락·상승 추세를 확인할 자료가 없으므로, “실질취득이 2021년 거래의 절반이니 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 8세대 소규모 다세대라는 점과 경매 평균 유찰 횟수 1.6회, 확인된 낙찰률 0.0%를 함께 보면 환금성 할인까지 따로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.1% 추정) | - | 2,336,640원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 77,423,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 240,000,000원 중 107,423,360원이 배당되고 미배당은 132,576,640원입니다. 조용민 임차권은 말소동의 확약이 이행된다는 전제에서 매수인 인수 실질 0원으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기 흐름상 2016년 근저당의 2021.04.16 말소 기록이 존재하므로, 배당표에 반영된 근저당 30,000,000원의 실제 존속·배당 여부는 배당요구 및 등기 원본을 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당·미배당 변화
| 회차 가정 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 132,576,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 164,950,976원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 187,585,683원 | 0원* |
확약이 유효하게 이행되는 한 조용민 관련 인수는 회차가 내려가도 실질 0원으로 유지됩니다. 매각가가 낮아질수록 주택도시보증공사의 미배당만 커지는 구조입니다. 다만 이 계산은 김동환의 보증금·우선변제권이나 별도 인수조건이 추가로 확인되지 않는다는 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동중학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호로, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 도로가 접하며, 토지는 2필 일단의 평탄한 가장형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 아파트처럼 풍부한 시세 표본을 기대하기 어려워 재매각 기간과 가격 변동성이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조용민의 대항력 포기, 임차권등기 말소 시점, 말소에 필요한 조건과 주택도시보증공사의 이행 주체를 확인하세요.
- 최종 명세서 대조. “매수인에게 인수되는 권리” 문구와 확약서 제출 사실이 매각기일 직전에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 기준권리 검증. 2016.06.16 근저당과 2021.04.16 말소 기록, 조용민의 같은 날 전입·점유 개시가 권리분석에 미치는 영향을 원본 등기와 사건기록으로 대조하세요.
- 김동환 점유 확인. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 여부와 퇴거 합의 유무를 확인하세요. 조용민 확약은 김동환에게 적용되지 않습니다.
- 명도 비용. 임차권 말소와 별개로 실제 점유자가 남아 있으면 인도명령·명도 협의와 이사비 문제가 발생할 수 있습니다.
- 현 시세 조사. 2021년 거래 1건만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 동일 연식·면적 다세대의 최근 매물과 거래를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 이용상태는 다세대주택 구조로만 확인됩니다. 누수·결로·수리비·불법 구조변경 여부를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 한 사람에게만 적용된다”
이 물건의 가장 큰 위험은 보증금 210,000,000원의 임차권이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리될 가능성이 높습니다. 그 전제에서는 실질취득이 최저가와 같은 109,760,000원이라 권리구조가 크게 가벼워집니다.
하지만 확약은 만능이 아닙니다. 조용민에게만 적용되며 김동환의 보증금과 점유원인은 확인되지 않았습니다. 여기에 기준권리로 제시된 근저당의 말소 기록과 조용민 전입일이 겹치고, 시세 자료도 2021년 단일 거래뿐입니다. 두 차례 유찰된 가격만 보고 고평가하기보다 확약 원문·말소기준·김동환 점유·현재 시세를 모두 확인한 뒤 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.
