인천지방법원 2025타경35442. 부천시 오정구 고강동 웨스트필드 2층 203호, 전용 47.24㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 2019년 준공된 12세대 규모 건물로, 감정가 251,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,990,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 229,000,000원과 최신 거래 228,000,000원보다 크게 낮습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부에는 보증금 247,000,000원의 정성현 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 기재된 한편 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 확약이 매각과 동시에 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원이지만, 확약서의 적용 대상·효력·말소 절차를 원본으로 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 411-1, 411-23 웨스트필드 제2층 제203호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 역곡로496번길 122 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 47.24㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이영동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 세대수 | 2019.05.15 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 확약 효력과 말소기준 원본 대조가 핵심
정성현 임차권은 임대차계약일 2020.11.07., 확정일자 2020.11.09., 주민등록 및 점유개시일 2020.12.10., 임차권등기명령일 2022.12.14.입니다. 제공된 권리 판정에서는 2019.06.21. 기준권리보다 후순위여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 명세서에는 을구 3번 주택임차권을 인수권리로 표시하면서 HUG의 말소동의 확약서 제출을 함께 명시하므로, 결론은 “확약 유효 이행 시 실질 인수 0원”입니다.
② 임차인·점유 관계 — 확약 대상과 그 밖의 점유자를 분리
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성현 | 2020.12.10 / 2020.11.09 | 247,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 승계 아님 |
| MUNGUNZUL KHULAN | 2025.08.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| MUNKHTUMUR MYNKHTULGA | 2025.09.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 임차인 중복·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 조사된 점유·임차 관계는 3명입니다. HUG 말소동의 확약은 정성현의 등기된 임차권에 관한 것이므로, 다른 두 점유자에게 자동으로 확대 적용되는 것은 아닙니다. 두 사람은 전입일이 2025년으로 제공 판정상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
* 매각물건명세서상 인수 표기 금액은 정성현 임차보증금 247,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 본 리포트에서는 확약 유효 이행을 전제로 실질 인수를 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
웨스트필드 전용면적 47.24㎡와 유사한 면적의 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 252,250,000원이지만, 2021년 304,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 229,000,000원, 최신 거래는 228,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -16.9% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.99㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2024.06 | 48.48㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.05 | 48.79㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 50.76㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 229,000,000원 |
확약 적용 시 실질취득 122,990,000원은 최근 12개월 평균의 53.7%, 전체 평균의 48.8%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격이라는 점은 분명하지만, 최근 거래가 과거 거래보다 16.9% 하락한 만큼 전체 평균 252,250,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 시뮬레이션은 경서농업협동조합 근저당을 선순위로 두어 총 미배당액을 1,806,531,860원으로 계산합니다. 다만 등기부에는 해당 근저당의 2019.11.18. 해지 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,990,000원 | 120,468,140원 | 1,806,531,860원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,093,000원 | 84,143,326원 | 1,842,856,674원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,265,099원 | 58,780,327원 | 1,868,219,673원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층 203호이며, 외벽은 외장타일, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로, 동측으로 폭 약 3m의 막다른 도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단지의 장방형에 가까운 공동주택 부지이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 199.8㎡, 공시지가는 2,251,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 항공표면 진입표면구역, 소음대책지역 제3종구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역에 포함되거나 접합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대로 대단지보다 거래 표본이 적습니다. 확인된 실거래는 4건이며 최근 거래 추세는 -16.9%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문. 말소 대상이 을구 3번 정성현 주택임차권인지, 말소 조건과 시점이 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.06.21. 경서농업협동조합 근저당 설정과 2019.11.18. 해지 말소가 함께 있으므로 현재 유효한 기준권리를 등기부 원본에서 확정해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. MUNGUNZUL KHULAN과 MUNKHTUMUR MYNKHTULGA의 점유 부분, 계약 관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 판정과 별개로 현재 점유자가 존재할 경우 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 229,000,000원이지만 최근 거래군은 과거보다 16.9% 낮습니다. 전체 평균 252,250,000원을 응찰가 근거로 사용하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 실거래 표본은 4건이므로, 개별 호수 상태와 매수 수요에 따라 매도 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부를 관리주체와 집행법원에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 확약과 등기 정리가 먼저다
확약이 계획대로 이행되면 이 물건의 실질취득은 122,990,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 229,000,000원의 53.7%입니다. 2회 유찰로 가격은 충분히 내려왔고, 최신 실거래 228,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 자체는 최근 거래가 과거 대비 16.9% 하락하고 있어 과거 고가 거래를 기준으로 수익성을 부풀리면 안 됩니다.
더 중요한 것은 권리서류입니다. 정성현 임차권은 보증금 247,000,000원의 인수권리로 표시되었지만 HUG 말소동의 확약서가 제출되어 있고, 2019년 경서농업협동조합 근저당은 설정 후 해지 말소된 이력이 함께 나타납니다. 여기에 보증금 미상 점유자 2명도 남아 있습니다. 결론은 “확약·말소기준·점유관계가 확인되면 가격 메리트가 큰 조건부 물건”입니다. 서류 확인 전에는 0원 인수를 확정하지 말고, 확인 후에만 가격 장점을 평가해야 합니다.