확약 적용 인수 0원*, 그러나 시세 공백과 권리 원본 확인이 먼저 — 부천 대명앤스빌2 709호

인천지방법원 2026타경30085. 부천 상동 대명앤스빌2 7층 709호로, 공부상 복층구조형 오피스텔입니다. 감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 120,000,000원 주택임차권의 처리입니다.

김보연 씨는 건물 전부를 주거로 사용한 임차권자로, 임대차계약일은 2022.05.22, 확정일자는 2022.05.24, 전입 및 점유개시는 2022.07.14, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 2024.05.28 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 제공된 권리판정상 전입일이 2012.03.16 기준권리보다 늦어 대항력은 없음으로 정리돼 있으나, 매각물건명세서는 해당 임차권등기를 인수권리로 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 이력과 임차권 확약을 함께 본다

권리 흐름은 단순한 ‘선순위 근저당 하나’ 구조가 아닙니다. 분석상 기준권리로 제시된 2012.03.16 화명동새마을금고 근저당은 2013.09.13 말소됐고, 2013년 국민은행 근저당도 2017.05.10, 2017년 국민은행 근저당도 2020.05.25 각각 말소됐습니다. 그 뒤 김보연 씨의 전입·점유와 주택임차권등기가 이어졌고, 2026.01.12 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

제시된 배당 시뮬레이션에는 과거 근저당 채권들이 순위채권으로 포함돼 있어 등기 말소 이력과 배당표 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 실제 입찰 전에는 등기부 최신본, 매각물건명세서, 배당요구 종기 내역 및 채권계산서를 대조해 실제 배당 대상 채권과 말소 대상 권리를 다시 확정해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 대상도 1명

김보연 씨는 보증기관이나 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 따라서 보증금은 120,000,000원 한 건만 존재하며 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 나타나지만, 임차인 수에는 포함하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 48,510,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 건물이나 인근 비교물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 경매 회차 할인율일 뿐, 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

확약이 유효하다면 실질취득액은 48,510,000원으로 내려오지만, 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 전용면적, 복층 활용도, 관리상태, 임대수익과 공실에 따라 거래가 차이가 날 수 있으므로, 실거래가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 47,236,820원, 총 미배당은 213,963,180원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 주택도시보증공사의 120,000,000원 청구액도 배당되지 않는 시나리오입니다. 확약 적용 시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 상동 송내역 북동측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 송내역이 있어 대중교통 접근 조건이 확인됩니다.
• 이용. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 7층 709호이며, 공부상 복층구조형 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 동측으로 폭 12m 내외 도로와 접하고, 북측으로 폭 10m 내외 보행자도로를 이용합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지. 정방형 평지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,671,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권·상업지역 입지는 장점이나, 오피스텔의 실제 매매가격과 임대수익 자료가 없어 현재 가격대의 환금성은 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 7번 김보연 임차권등기인지, 조건과 유효기간이 무엇인지 확인하세요.
• 말소 실행 절차. 낙찰·대금납부 후 누가 어떤 서류로 임차권등기를 말소하는지, 추가 비용이나 선행조건이 있는지 확인하세요.
• 인수 표시 대조. 매각물건명세서의 인수권리 문구와 확약서 문구가 충돌하지 않는지 법원 비치 원본을 직접 대조하세요.
• 배당순위 재검증. 등기부상 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·등록 처리와 잔존 의무 여부를 원본 서류로 점검하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%만 보지 말고 동일 건물·인근 복층형 오피스텔의 최근 12개월 매매가와 임대료를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지 현장 확인하고, 잔존 점유가 있으면 인도명령과 명도협의 비용을 반영하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세, 취득세와 수선비를 포함해 총투입액을 계산하세요.

맺으며 — “확약은 강한 안전장치지만, 확인 전에는 0원이 아니다”

이 물건은 감정가의 49%까지 유찰됐지만, 싸다는 결론보다 먼저 확인할 것은 120,000,000원 주택임차권과 말소동의 확약서입니다. 확약이 대상 임차권에 정확히 적용되고 예정대로 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가 48,510,000원입니다. 반대로 확약의 조건이나 말소 실행에 문제가 생기면 명세서상 인수표시 보증금이 다시 핵심 위험으로 돌아옵니다.

권리위험은 확약으로 상당 부분 낮아졌지만, 최근 실거래 자료가 없어 가격의 적정성은 확인되지 않았고, 두 차례 유찰된 오피스텔이라는 점도 환금성 검토를 요구합니다. 과거 근저당의 말소 이력과 배당표 사이에도 원본 대조가 필요한 부분이 있습니다. 결론은 확약 확인 시 권리상 조건부 통과, 가격은 시세 조사 전 보류입니다.