인천지방법원 2026타경30166. 부천시청 동측 인근에 있는 비반트 8층 802호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 418,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 204,820,000원까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 49%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아니라 유찰 결과일 뿐입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차권등기 승계 여부를 확정해야 하는 물건입니다.
말소기준권리는 2021.12.22. 설정된 청천새마을금고 근저당권입니다. 임차인 이원주의 전입일, 점유개시일과 확정일자는 모두 2022.07.05.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 2024.07.15. 주택임차권등기가 설정되었고, 매각물건명세서에는 이 등기가 인수권리로 명시되었습니다. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 이 위험을 실질적으로 해소하는 구조이므로, 확약서가 제대로 이행되는지가 권리분석의 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 중동로248번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 23층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김재학 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 204,820,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.22. 청천새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인 | 2021.12.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차권은 확약서가 핵심
말소기준인 2021.12.22. 근저당권 이후 등기된 스마트저축은행 가압류, 부천시·국민건강보험공단·원주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이원주의 주택임차권등기도 말소기준보다 뒤에 설정되었지만, 매각물건명세서에는 인수권리로 기재되었습니다. 다만 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했으므로 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원주 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 390,000,000원 | 2022.07.05 2022.07.05 | 없음 말소기준 후 전입 | 후순위 배당요구 있음 | 실질 0원* 말소동의 확약 |
이원주는 2022.06.20. 임대차계약을 체결하고 2022.07.05. 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 그러나 말소기준권리인 2021.12.22. 근저당권보다 늦으므로 선순위 임차인으로서의 대항력은 없습니다. 2024.07.15. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당권이 매각대금을 모두 흡수하여 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
* 매각물건명세서상 인수권리로 기재된 주택임차권등기의 보증금은 390,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이원주 명의 임차권에 대한 실질 승계액을 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 구조 — 실질취득 204,820,000원*
현재 최저매각가는 204,820,000원이고, 확약서가 예정대로 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 취득 관련 세금·등기비용·명도비용 등을 제외한 권리상 실질취득 기준액은 204,820,000원*입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 204,820,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 임차권 룰상 승계액 | 390,000,000원 | 매각물건명세서 기재 권리 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* | 이원주 임차권 말소동의 확약 |
| 권리상 실질취득 | 204,820,000원* | 최저가 + 실질 인수 |
④ 예상배당표 (매각가 204,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,667,480원 |
| 1. 근저당 · 청천새마을금고 | 6,500,000,000원 | 201,152,520원 |
| 2. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 산곡십정새마을금고 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 스마트저축은행 | 6,855,629원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 청천새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 14,096,855,629원 중 201,152,520원이 배당되고, 미배당액은 13,895,703,109원입니다. 당해세가 인정되면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔의 대출·세금·관리비·환금성 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 부천시청 동측 인근으로 업무시설, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 7호선 부천시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물로, 사용승인은 2021.12.01.이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지로 남측 약 15m 포장도로에 접하며 중심상업지역, 방화지구, 중동지구 지구단위계획구역과 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이원주 명의 주택임차권등기와 보증금 390,000,000원이 정확히 말소동의 대상인지, 별도 조건이나 낙찰자 의무가 있는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리의 문구와 말소동의 확약서 제출 사실을 최신 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 당해세 확인. 부천시·국민건강보험공단·원주시 압류와 관련해 당해세 또는 우선징수 대상 금액이 있는지 관할기관과 법원 배당요구 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준과 매각 후 등록 처리 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있어 실제 점유 상태가 달라졌을 수 있으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 현재 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고, 부천시청역 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격·임대료·공실·관리비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 418,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 204,820,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 390,000,000원 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상적으로 적용되면 이원주 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*이고, 권리상 실질취득은 최저가인 204,820,000원이 됩니다. 반대로 확약의 대상·조건·말소 절차가 불명확하면 390,000,000원이라는 권리가 다시 핵심 위험으로 떠오릅니다. 여기에 당해세 가능성과 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 결론은 “가격 판단은 별도, 권리는 확약서 확인 후 조건부 통과”입니다.
