울산지방법원 2024타경1035. 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 이용은 1층 근린생활시설(사무소), 2층~4층 단독주택(다가구주택)이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 629,494,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 308,452,000원입니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2009.02.10. 반구1동새마을금고 근저당권 260,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 김월순 전세권, 박성훈 임차권과 각종 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 권리등기의 소멸과 실제 점유·임차관계의 확인은 별개입니다. 김재영·허문창 등은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경1035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24 · 울산광역시 울주군 온양읍 태화8길 9-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무소), 2층~4층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 215.9㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 723,500원/㎡ |
| 소유자 | 김선우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 629,494,800원 / 308,452,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온양농업협동조합 / 46,498,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 임차 확인은 남는다
말소기준은 2009.02.10. 을구 1번 반구1동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2016년 김월순 전세권 40,000,000원, 2023년 박성훈 주택임차권 45,000,000원, 2024년 이후 삼성카드·오케이저축은행·현대캐피탈·울산신용보증재단의 가압류와 경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 확인 — 알려진 것과 모르는 것을 분리
| 성명 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성훈 | 주거(임차권등기) · 402호 48㎡ 전부 | 45,000,000원 | 2018.10.29 / 2018.10.29 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박유진 | 주거(임차권등기) | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.04.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재영 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 2024.02.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허문창 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 2024.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박성훈의 임차권은 임대차계약일 2018.10.20., 점유개시일 2018.10.20., 주민등록일과 확정일자 모두 2018.10.29.입니다. 말소기준인 2009.02.10. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 이후 임차권자는 박성훈 사망에 따라 2025.04.04. 박유진으로 변경등기되었습니다. 김재영과 허문창은 배당요구 사실은 확인되지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 권리·물건 복합도가 먼저
현재 최저가는 308,452,000원으로 감정가 629,494,800원의 49%입니다. 4회 유찰 시 246,761,600원(감정가 39%), 5회 유찰 시 197,409,280원(감정가 31%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,118,328원 |
| 1. 근저당 · 반구1동새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김월순 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,287,771원 | 3,333,672원 |
| 4. 경매개시결정 · 온양농업협동조합 | 46,498,673원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 울산미래새마을금고 | 46,498,673원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 43,268,892원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,752,239원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 울산신용보증재단 | 15,833,308원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 481,139,556원 중 303,333,672원이 배당되고 177,805,884원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 위반건축물과 일괄매각
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(사무소), 2층~4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며, 외벽은 타일 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 위반건축물. 목록2는 일반건축물대장상 건물 외 4층 베란다 등 무단증축 부분이 위반건축물로 등재되어 있어 울주군청 확인이 요구됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물(2-1, 2-2)이 함께 매각됩니다.
- 토지. 운화리 토지는 215.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·온천원보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남창고등학교 남동측 인근으로 단독주택·원룸·중소규모 공동주택·나대지 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 운화리 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 내부확인. 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 박유진·김재영·허문창의 전입일, 확정일자, 실제 보증금과 점유 호수를 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람으로 대조하세요.
- 박성훈 임차권 확인. 임차보증금 45,000,000원, 임차권 변경등기와 실제 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 4층 베란다 등 무단증축 부분의 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 울주군청에 확인하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 제시외 건물(2-1, 2-2)이 일괄매각에 포함되는 만큼 현황과 공부를 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 49%라는 숫자만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세와 임대수익을 별도로 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 확인. 현재 시뮬레이션에서 신청채권자 온양농업협동조합은 46,498,673원 전액이 미배당입니다. 실제 채권신고와 배당순위를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인해야 할 것이 많다
이 사건의 매력은 숫자만 보면 분명합니다. 감정가 629,494,800원에서 3회 유찰돼 308,452,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단일 아파트형 경매가 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 토지와 제시외 건물이 묶여 있고, 미상 임차관계와 위반건축물 확인도 남아 있습니다.
등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다. 하지만 김재영·허문창 등은 전입·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실거래 시세도 확인되지 않는 만큼 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차·건축·일괄매각 범위를 확정해야 하는 C등급 확인형 물건입니다.
