울산지방법원 2024타경1035. 본건은 울주군 온양읍 운화리 5-24에 있는 건물과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(사무소), 2층부터 4층까지 단독주택(다가구주택)이고, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정가 629,494,800원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 215,916,000원까지 내려왔습니다. 할인폭만 보면 크지만, 동일 용도·인근 실거래 비교 근거가 제시되지 않은 상태라 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
권리의 출발점은 2009.02.10. 설정된 반구1동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 전세권, 임차권등기, 가압류, 경매개시결정, 압류는 모두 이보다 뒤에 들어와 등기상으로는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 바깥에서 확인해야 할 미상 임차관계와 건축물 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경1035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24 · 울산광역시 울주군 온양읍 태화8길 9-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무소) · 2층~4층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 · 215.9㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김선우 · 2018.03.27. 김병철 명의 소유권이전 후 2023.11.21. 개명 반영 |
| 감정가 / 최저가 | 629,494,800원 / 215,916,000원 (4회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온양농업협동조합 / 46,498,673원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1, 2-2) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차 확인은 끝나지 않았다
말소기준은 2009.02.10. 반구1동새마을금고 근저당 260,000,000원입니다. 2016.11.18. 김월순의 전세권 40,000,000원, 2023.11.22. 박성훈의 주택임차권 45,000,000원, 2024년 이후 가압류·경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 등기자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 박성훈 임차권은 후순위, 김재영은 미상
| 관계인 | 임차·점유 내용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성훈 | 402호 48㎡ 전부 · 계약 2018.10.20 · 전입·확정 2018.10.29 · 임차권등기 2023.11.22 | 45,000,000원 | 없음 | 후순위 확정일자·배당요구 확인 | - |
| 박유진 | 2025.04.04. 박성훈 임차권에 대한 상속인 변경등기 | 별도 기재 없음 | 미상 상속변경 | 승계권리 | 상속 승계 |
| 김재영 | 2024.02.29. 배당요구 · 전입일·확정일자 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
박유진은 2023.12.18. 박성훈 사망에 따른 동일 임차권의 상속인 변경등기로 기재돼 있습니다. 따라서 박성훈의 45,000,000원과 박유진을 서로 다른 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 핵심은 별도 배당요구가 확인되는 김재영의 임차조건입니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 215,916,000원으로 감정가 629,494,800원의 34.3%입니다. 5회 유찰 시 172,732,800원, 6회 유찰 시 138,186,240원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 용도·동일 권역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,822,824원 |
| 1. 근저당 · 반구1동새마을금고 | 260,000,000원 | 212,093,176원 |
| 2. 전세권 · 김월순 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,287,771원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 온양농업협동조합 | 46,498,673원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 울산미래새마을금고 | 46,498,673원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이저축은행 | 43,268,892원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 | 16,752,239원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 울산신용보증재단 | 15,833,308원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 481,139,556원 중 예상배당은 212,093,176원이고, 미배당은 269,046,380원입니다. 현 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 단계에서 모두 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 건축물·토지 리스크 — 위반건축물, 일괄매각, 맹지 토지 확인
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 목록2가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 건물외 4층 베란다 등 무단증축 부분은 울주군청 확인이 필요하다고 적시돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2)이 포함됩니다. 본체만 따로 떼어 가격을 볼 수 없는 구조입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 지상 4층으로, 1층은 근린생활시설(사무소), 2~4층은 단독주택(다가구주택)입니다.
- 주변환경. 기호(1)는 남창고등학교 남동측 인근이며 단독주택·원룸·중소규모 공동주택·나대지 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1)까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 별도 토지. 감정요항상 기호(3,4)는 서생면 화산리 마근회관 북서측 인근에 있고 지적도상 맹지로 차량출입이 불가능하다고 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 기호(1)는 도시지역·제2종일반주거지역·온천원보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 제공된 토지의 공시지가는 723,500원/㎡, 면적은 215.9㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재영 임차조건 확인. 배당요구는 확인되지만 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 닫지 말고 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 박유진은 중복 보증금으로 계산하지 않기. 박성훈 임차권의 상속인 변경등기이므로 45,000,000원과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 위반건축물 확인. 4층 베란다 등 무단증축 부분의 위치, 면적, 시정명령, 원상복구 가능성, 이행강제금 관련 사항을 관할청에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(2-1, 2-2)과 토지 각 기호가 실제로 어떤 상태인지 현장확인이 필요합니다.
- 맹지 토지 확인. 기호(3,4)는 지적도상 맹지로 차량 출입이 불가능하다고 평가돼 있어 별도 활용성과 환금성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않기. 4회 유찰로 34.3%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 배당구조 확인. 현재 최저가에서는 선순위 근저당에 대부분의 대금이 배당되고 신청채권자까지 배당되지 않는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·토지 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 미상 권리와 물건 상태가 먼저다”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 2009.02.10.로 명확하다는 점입니다. 등기된 전세권·임차권·가압류·압류는 모두 뒤에 있고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 안전형 경매라고 분류하기에는 확인할 것이 남아 있습니다.
첫째, 김재영은 배당요구만 확인되고 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 둘째, 목록2는 4층 베란다 등 무단증축과 관련해 위반건축물로 등재돼 있습니다. 셋째, 건물과 토지가 일괄매각되고 별도 토지 일부는 맹지로 평가됐습니다. 넷째, 네 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이를 검증할 최근 실거래 비교가 없습니다.
따라서 이 물건은 “등기상 기준은 단순하지만, 미상 임차·위반건축물·복합용도·토지 활용성을 확인해야 하는 저유동성형”에 가깝습니다. 최저가 215,916,000원이 싸 보인다는 이유만으로 접근하기보다는, 김재영의 대항력 여부와 위반건축물 상태가 확인된 뒤 실제 활용가치와 처분가치를 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
