울산지방법원 2024타경6740. 울주군 상북면 이천리 죽전마을 북동측 인근의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 건물 용도는 단독주택이지만 현황상 근린생활시설인 뉴아일랜드펜션으로 이용 중이며, 감정평가상 1층 101호~104호, 2층 201호~204호의 총 8가구 구조입니다. 제시외 건물 2-1~2-5와 지상 수목도 매각에 포함됩니다.

말소기준권리는 2018년 3월 20일 설정된 울산수산업협동조합의 근저당권 494,000,000원입니다. 이후 설정된 김효정의 근저당권 130,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 인도·점유 위험이 없다는 것은 다른 문제입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 실제 이용 형태도 다가구형 펜션이므로 각 호실의 점유자와 영업관계를 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준인 울산수산업협동조합 근저당권보다 뒤에 설정된 김효정의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 3월 29일 설정됐던 이혜진의 근저당권 33,000,000원과 그 근저당권부채권 압류는 2019년 이미 말소됐고, 2023년의 500,000,000원 가압류도 2025년 해제됐습니다.

② 가격 판단 — 감정가 24%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 145,365,000원으로 감정가 605,434,600원의 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가치를 판단하면 안 됩니다. 일반 주택과 달리 펜션 운영상태, 건물 유지비, 8개 호실의 내부 상태, 토지별 접근성, 지적경계, 영업 지속 가능성이 가격을 크게 좌우합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,365,000원 가정)

채권총액 624,000,000원 중 142,529,890원이 배당되고 481,470,110원이 미배당되는 시나리오입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오

추가 유찰 시에도 등기상 인수액은 0원이지만, 가격이 낮아진다는 이유만으로 현장 위험이 줄어드는 것은 아닙니다. 펜션의 실제 수익성, 보수비, 점유자 인도 비용, 경계 측량과 맹지 토지의 활용 제한은 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.

⑤ 현황·토지 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 현황 용도. 공부상 단독주택이지만 현황상 근린생활시설인 대여용 펜션으로 이용 중입니다. 지붕도 공부상 철근콘크리트지붕과 달리 콘크리트 위 아스팔트 슁글지붕으로 기재되어 있습니다.
• 일괄매각. 건물과 토지뿐 아니라 제시외 건물 2-1~2-5 및 지상 수목도 매각에 포함됩니다.
• 지적경계. 목록2~4는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계를 확인하려면 측량이 필요합니다.
• 토지 이용. 목록2는 현재 주차장으로 사용 중이고, 목록3은 맹지입니다. 각 토지가 펜션 운영과 출입·주차에 어떤 역할을 하는지 확인해야 합니다.
• 소재지 정리. 건물 공부상 소재지는 이천리 618, 618-1, 618-2, 618-3이지만 2012.10.25. 분할 이후 현황상 이천리 618 지상에 소재합니다.
• 입지. 죽전마을 북동측 인근으로 펜션, 전원주택, 근린생활시설, 자연림, 하천 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함되고, 자연휴양림·보전산지·공익용산지· 낙동강 수변구역·농림지역과 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·상하수도시설과 전기보일러 난방시설이 설치되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 8개 호실 전수 확인. 각 호실의 실제 점유자, 사용 형태, 보증금, 전입 여부, 운영자와 이용자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 펜션 영업 확인. 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 현재 영업 형태와 인허가·신고 상태, 계속 이용 가능 여부를 관계기관 원본으로 확인해야 합니다.
• 측량 선행. 목록2~4의 경계가 불분명하므로 주차장·진입로·건물 부지의 실제 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
• 맹지 활용성. 목록3의 단독 접근 가능 여부, 다른 매각 토지와의 연계, 통행관계와 독립적 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물 2-1~2-5의 위치, 구조, 면적, 상태와 철거·보수 필요성을 현장에서 대조해야 합니다.
• 수익성 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율 대신 객실 상태, 가동률, 운영비, 수선비와 매각 가능성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장과 지적도를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 확인이 먼저”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부 밖에 있습니다. 현황상 8가구 펜션이고 임대관계가 미상이며, 공부상 용도와 실제 이용이 다르고, 일부 토지는 경계가 불분명하며 맹지도 포함되어 있습니다.

감정가 605,434,600원에서 최저가 145,365,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 확인 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 네 차례 유찰 자체도 환금성과 현장 리스크를 시장이 보수적으로 보고 있다는 신호일 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인 부담은 큼. 이 사건은 권리분석보다 점유조사·측량·용도확인·운영수익 검증이 입찰 성패를 좌우합니다.