울산지방법원 2024타경8784. 울산 울주군 서생면 화정리 724의 공장·근린생활시설과 공장용지 등을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 이용상태는 공장 사무소 및 근린생활시설과 공장이고, 토지는 공장용지 2,987㎡입니다. 소유자는 주식회사지엔테크이며, 신청채권자 부산은행이 1,415,344,330원을 청구해 임의경매를 진행했습니다.

권리의 기준점은 2022년 3월 15일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,571,900,000원이고, 이후 부산은행의 추가 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.

다만 이 사건의 난도는 등기보다 매각 대상의 물적 범위에 있습니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 1식과 감정서상 제시외 ‘ㄹ’ 창고가 포함되는 반면, 목록1 지상에는 별도로 열거된 창고·계사·용도미상 구조물·방갈로·보일러실·비닐하우스가 존재합니다. 입찰 전 매각 포함 범위와 현황을 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 없이 모두 소멸

임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후의 추가 근저당, 신용보증기금·중소기업은행·경남은행· 중소벤처기업진흥공단·신한카드·제이비우리캐피탈의 가압류, 국가 및 국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2017년 울산수산업협동조합 근저당과 2019년·2021년 하나은행 근저당은 부산은행 근저당 설정 전에 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.03.15. 부산은행 근저당으로 보는 구조가 명확합니다.

② 가격과 유찰 — 49%가 곧 저가라는 뜻은 아니다

감정가 2,055,335,120원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,007,115,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 직접 비교할 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.

현재 회차에서도 매각대금 대부분이 부산은행의 선순위 근저당 배당에 투입되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못합니다. 이는 매수인 인수로 이어지는 것이 아니라 채권자의 미회수액으로 남습니다. 따라서 미배당이 크다는 이유로 매수인 부담이 발생하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,007,115,000원 가정)

채권총액 2,740,286,611원 중 채권자 예상배당은 994,643,850원이며, 미배당은 1,745,642,761원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.

④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 “위양로입구” 남도측 인근으로, 주변은 공장·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하지만 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 경량철골구조 판넬지붕 단층의 공장 사무소 및 근린생활시설과 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장입니다.
• 공장 구조. 일반철골구조 공장의 주기둥은 H-Beam 340×180mm이고 높이는 11.86m입니다.
• 설비. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 형상. 공장용지 2,987㎡, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 소하천. 토지 일부는 소하천구역에 저촉되며 도로구역에 접합니다.
• 공시지가. 277,800원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 매각 포함 범위와 제시외 구조물

공장 경매에서는 등기상 권리뿐 아니라 기계기구의 존재·가동 상태, 제시외 구조물의 소유관계, 철거 또는 원상복구 가능성, 실제 경계와 진입로가 낙찰가를 좌우합니다. 특히 매각 포함 물건과 현장에 남아 있는 물건이 일치하는지 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 토지·1동·2동·기계기구 1식·제시외 ‘ㄹ’ 창고의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정서에서 확인하세요.
• 별도 구조물 확인. 목록1 지상의 창고·계사·용도미상 구조물·방갈로·보일러실· 비닐하우스가 매각 대상에 포함되는지 원문으로 확인하세요.
• 기계기구 실사. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구가 현장에 존재하는지, 가동 가능한지, 반출되거나 훼손되지 않았는지 확인하세요.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역 포함이 향후 증축· 용도변경·개발에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
• 진입과 물류. 차량 출입은 가능하지만 교통 사정이 다소 불편한 것으로 평가됐으므로, 대형차 회전·상하차·진입 폭을 현장에서 확인하세요.
• 점유와 인도. 임차인은 없지만 법인 소유 공장 내부의 인도 상태와 잔존 물품, 기계기구 점유관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가라고 단정하지 말고 토지·건물· 기계기구의 개별 가치와 보수·철거 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공장저당 목록과 현장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 임차인과 매수인 인수액이 없어 권리분석 자체는 단순합니다. 부산은행 근저당 이후의 추가 근저당·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 대규모 미배당도 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

하지만 감정가 2,055,335,120원에서 두 차례 유찰돼 1,007,115,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 공장·근린생활시설·토지·기계기구를 함께 인수해야 하고, 제시외 구조물의 범위와 자연녹지지역·소하천구역 등의 규제, 다소 불편한 교통 여건을 함께 평가해야 하기 때문입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 실제 공장과 토지의 활용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.