대전지방법원 2020타경102679. 금산군 제원면 명곡리 686-2 일대의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택, 화장실, 공장, 사무실·식당·숙소, 공장으로 나뉘고, 현황 공실인 부분도 포함됩니다. 겉으로는 감정가 4,049,118,000원에서 최저가 1,388,848,000원까지 내려와 할인 폭이 커 보이지만, 권리와 물건 상태를 떼어 보면 단순한 저가 매수형이 아닙니다.
가장 먼저 봐야 할 말소기준은 2012.09.25 금산농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정, 압류, 가등기, 가압류, 국 압류, 한현수 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번 금산신용협동조합 근저당권은 2012.09.27 해지 말소 등기가 함께 기재되어 있고, 명세서상 별도 인수권리로 구분지상권등기·지상권등기가 명시되어 있어 “등기부상 후순위 소멸”만으로 안전하다고 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2020타경102679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 제원면 명곡리 686-2 |
| 물건종류 / 용도 | 임야·토지 + 토지 · 단독주택, 화장실, 공장, 사무실·식당·숙소, 공장 이용 |
| 소유자 | 전진원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,049,118,000원 / 1,388,848,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산 농업협동조합 / 2,030,173,844원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 정보 | 계획관리지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 1,682.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 명시 인수권리 별도
권리 흐름만 보면 2012.09.25 금산농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 삼아 이후 등기는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 매각물건명세서가 별도 인수권리를 명시했다는 점입니다. 명세서에는 목록14, 목록15, 목록17, 목록20, 목록21의 구분지상권등기와 목록22의 지상권등기가 인수권리로 적혀 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 3명, 대항력 단정 금지
임차인·점유 관련 신고는 김만수, 전진수, 주식회사 기산화학 금산지점 3건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자 수는 3명으로 보아야 합니다. 다만 김만수는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 표시해야 하며, 전진수와 주식회사 기산화학 금산지점은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 성명 / 상호 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만수 | 단층창고 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 전진수 | - | 2016.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 기산화학 금산지점 | - | 2018.11.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,388,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,288,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 금산신용협동조합164241-0000152 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 금산농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 397,559,520원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한현수 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 금산농업협동조합 | 63,440,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,388,848,000원 가정 시 채권 총액 3,138,440,111원 중 1,372,559,520원이 배당되고, 미배당은 1,765,880,591원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 리스크 — 농취증·분묘·제시외·용도 제한
- 농지취득자격증명. 목록18, 19, 22~28, 30~32번은 농지취득자격증명이 필요하며, 증명서 미제출 시 매수보증금이 몰수된다고 명시되어 있습니다.
- 제시외 건물. 목록21번 토지는 등기부상 면적 4,268㎡와 토지대장상 면적 4,246㎡가 상이하나 등기부상 면적을 기준으로 최저매각가격이 결정되었습니다.
- 매각 포함 제시외. 지상 소재 제시외 건물 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 36㎡는 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 제시외. 목록19번 지상 소재 철파이프조 강판지붕 단층 축사 140㎡는 매각 제외이고, 법정지상권 성립 여부가 불명입니다.
- 분묘기지권. 목록22번 지상에 분묘가 소재하고 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.
- 인수권리. 목록14, 15, 17, 20, 21번의 구분지상권등기와 목록22번 지상권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리 소재 바리실마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 동측 원거리로 군북로 지방도601호선이 통과하고 금강로 지방도68호선 등과 연계됩니다. 남서측 인근에 시내버스정류장이 있으나 배차간격을 고려하면 대중교통상황은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 단독주택, 화장실, 공장, 사무실·식당·숙소, 공장으로 이용 중이며, 사무실·식당·숙소 용도 부분은 현황 공실입니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역이 포함됩니다.
- 공부와 차이. 일부는 공부상 지목 과수원·답·전이나 현황 휴경지 등이고, 일부 답은 현황 전, 일부 현황 도로·구거 등으로 목측됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 원본 확인. 명세서상 구분지상권등기·지상권등기의 위치, 권리자, 존속 범위, 목적을 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 농취증 가능성. 농지취득자격증명 대상 목록이 다수이므로, 입찰 전 발급 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 문구가 있습니다.
- 분묘 현황. 목록22번 분묘 위치, 수량, 경계 침범 여부, 분묘기지권 성립 가능성을 현장과 지적도로 확인해야 합니다.
- 제시외 축사. 목록19번 축사 140㎡는 매각 제외입니다. 법정지상권 불명이므로 낙찰 후 사용·철거·점유 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 김만수 점유. 단층창고 점유자의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 있다고 단정하지 말고, 임대차계약서·사업자등록·점유 개시일을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·농지·휴경지·분묘·제시외 건물이 혼재한 물건이라 일반 주거용보다 매수자 풀이 좁고, 재매각·담보대출 검토가 까다로울 수 있습니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “해결해야 할 권리·물건”이 먼저다
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 4,049,118,000원이 3회 유찰되어 최저가 1,388,848,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 많이 떨어진 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에 인수권리로 적힌 구분지상권·지상권, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 매각 제외 축사와 법정지상권 불명, 목록22번 분묘와 분묘기지권 불명, 보증금·전입일 미상 점유자가 동시에 존재합니다.
배당상 인수액은 0원이지만, 실무상 해결해야 할 권리·물건 리스크는 큽니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 인수권리 원본 확인과 농취증 발급 가능성, 현장 점유, 제시외 건물, 분묘까지 모두 정리된 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 권리 난도와 환금성을 감안하면, 이 물건은 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 복합물건입니다.
