울산지방법원 2024타경108288. 울산광역시 북구 화봉동 446-19의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 291.1㎡의 대지이고, 감정평가상 이용상황은 주상용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층으로 2023.10.10. 사용승인됐으며, 1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층~3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2023.11.28. 설정된 울산행복신용협동조합의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 2024.04.03. 주식회사나인씨앤씨 근저당 400,000,000원과 2024.05.28. 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경108288 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 화봉동 446-19 · 울산광역시 북구 송내5길 17 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 단독주택 · 2층~3층 단독주택 |
| 소유자 | 심현옥 · 단독소유 |
| 토지 | 대 291.1㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인일 2023.10.10 |
| 감정가 / 최저가 | 1,393,468,000원 / 682,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 350,005,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
실제 임차인 0명. 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준인 울산행복신용협동조합 근저당과 그 이후의 주식회사나인씨앤씨 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
감정가는 1,393,468,000원, 현재 최저매각가격은 682,800,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 판단할 수 없습니다.
특히 건물 이용상태가 순수 단독주택만이 아니라 1층 근린생활시설 및 단독주택, 2층~3층 단독주택인 복합 형태입니다. 토지 역시 감정평가상 주상용이므로, 가격 검토는 아파트처럼 단순한 동일평형 평균이 아니라 토지·건물·근린생활시설 부분의 개별 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 682,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,228,000원 |
| 1. 근저당 · 울산행복신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 673,572,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사나인씨앤씨 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 전체 채권최고액 1,504,000,000원 중 673,572,000원이 배당되고, 채권 기준 미배당은 830,428,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 배당 구조 — 신청채권자까지 배당이 닿지 않는다
현재 회차 매각대금 682,800,000원에서는 집행비용 9,228,000원을 제외한 673,572,000원이 선순위 울산행복신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 주식회사나인씨앤씨 근저당에는 0원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 사건 청구금액은 350,005,479원이고, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원, 만족 여부도 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 화봉동 소재 송정초등학교 남측 인근. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층~3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2023.10.10.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 291.1㎡, 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(화봉지구)이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·택지개발지구기타에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,086,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이 사건은 재매각입니다. 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%라는 조건을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 화봉동 토지와 1층 근린생활시설·주택 복합건물의 개별 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 토지 291.1㎡와 건물의 전체 이용가치를 함께 평가해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 단독주택 + 토지이고 실제 이용은 1층 근린생활시설 및 단독주택, 2층~3층 단독주택입니다. 순수 주택으로만 가정해 수익성과 환금성을 계산하면 안 됩니다.
- 권리 구분. 채권 미배당이 크더라도 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 사용현황은 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 재매각 조건과 가격 검증
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023.11.28. 울산행복신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 1,393,468,000원에서 2회 유찰돼 682,800,000원·49%까지 내려왔습니다.
그러나 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 1층은 근린생활시설과 주택이 혼재하며 토지도 주상용입니다. 더구나 이번 회차는 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 맞습니다. 감정가 할인율보다 실제 토지·건물 가치와 재매각 자금조건을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
