대전지방법원 2023타경8563. 금산군 남일면 상동리 630-24 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 창고, 2층 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트 및 벽돌구조 경량철골(판넬)지붕 2층입니다. 최저매각가는 79,564,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 “싸다”보다 “무엇이 남는가”를 먼저 봐야 합니다. 말소기준권리는 2020.02.07 인삼시장새마을금고 근저당권으로 제시되어 있고, 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 표에 보이는 보증금 미상 점유자와 매각 제외 제시외건물이 핵심 리스크입니다.
특히 일심종합철강(주)는 전입일이 2019.08.27로 말소기준권리 2020.02.07보다 빠릅니다. 그런데 보증금과 확정일자가 비어 있습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 낮춰 봐야 합니다. 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 해소되지 않는다면, 매수인 실질취득가는 최저가 79,564,000원만으로 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경8563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 남일면 상동리 630-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 창고 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사태양광에너지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 473,399,000원 / 79,564,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인삼시장 새마을금고 / 99,875,734원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 점유 리스크는 별개
제공 데이터상 말소기준권리는 2020.02.07 을구 5번 인삼시장새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김미화 근저당, 한화솔루션 근저당, 미디어프린팅넷 가압류, 아우디조명 가압류, 대전세무서장·금산군·국민건강보험공단 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 되어 있지만, 이는 확정된 등기상 인수액 기준입니다. 임차보증금 미상 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 3명, 승계 중복신고 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 실제 신고 점유자는 3명으로 봅니다. 다만 보증금 합산은 할 수 없습니다. 세 명 모두 보증금이 미상이고, 확정일자·배당요구도 확인되지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재홍 | 2023.08.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입. 보증금 미상은 명세서 보완 필요. |
| 일심종합철강(주) | 2019.08.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입은 말소기준권리 이전이나 보증금·확정일자 미상. 대항력 인수 가능성을 확정 전제로 점검해야 함. |
| 농업회사법인 일심 주식회사 | 2020.07.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 1층 점유. 말소기준권리 이후 전입이나 보증금 미상은 확인 필요. |
③ 예상배당표 (매각가 79,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,832,152원 |
| 을구 1번 근저당권 · 진산농업협동조합 | 201,500,000원 | 77,731,848원 |
| 을구 2번 근저당권 · 진방스틸코리아주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이선자 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 선창산업주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 인삼시장새마을금고 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김미화 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대경대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 한화솔루션주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 미디어프린팅넷 주식회사 | 1,039,416,840원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 아우디조명 | 8,187,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,831,104,332원 중 채권자 배당은 77,731,848원, 미배당은 3,753,372,484원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 금산군 남일면 초현리 소재 남일초등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택 단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 북동측 인근 봉황로에 시내버스가 운행됩니다. 제반 대중교통 편의는 보통으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역에 포함됩니다. 토지면적은 750.0㎡, 공시지가는 64,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2014.10.23이고, 위생 및 급배수 설비와 난방 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지, 창고 이용, 제시외건물 제외, 법정지상권 불명 요소가 있어 표준 아파트형 물건보다 환금성 판단이 까다롭습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 일심종합철강(주)의 전입일은 2019.08.27입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 이상 대항력 가능성을 낮게 보지 말고 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 최저가 79,564,000원에 인수 미배당액을 더해 판단해야 합니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 총액이 줄지 않을 수 있습니다.
- 제시외건물 확인. 매각 제외 제시외건물 6개 동, 총 연면적 약 478.2㎡와 법정지상권 불명 문구를 현장과 명세서로 대조하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 감각으로 접근하면 자금계획이 틀어질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있습니다. 배당표의 미반영 항목을 반드시 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·현장 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 17%”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 473,399,000원짜리가 5회 유찰되어 최저가 79,564,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가보다 실질취득가가 중요합니다. 보증금 미상 점유자, 특히 말소기준권리보다 전입이 빠른 일심종합철강(주)의 지위가 확정되지 않았고, 제시외건물 6개 동과 법정지상권 불명 문구도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만, 리스크도 낮은 물건은 아닙니다. 이 물건은 권리와 현장 확인을 끝낸 뒤에야 입찰가를 말할 수 있는 고난도 확인형입니다.