대항력 임차인은 있지만 특별매각조건으로 인수는 실질 0원* — 화정동명성블루빌3차 601호

울산지방법원 2024타경118285. 울산 동구 화정동 ‘화정동명성블루빌3차’ 6층 601호, 전용 79.3508㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 존재하면서도 특별매각조건이 인수 구조를 바꾼다는 점입니다.

임차인 김동훈의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.31이고, 현재 남아 있는 말소기준권리는 2024.04.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 배당요구도 한 선순위 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하며, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 원문대로 적용되고 말소까지 이행된다는 전제에서는 김동훈 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김동훈 1명이며, 이 특별조건은 해당 임차권에 한정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

2015년과 2016년에 설정된 한마음새마을금고 근저당권 2건은 2022.11.01 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2024.04.02 주택도시보증공사 가압류이며, 그 뒤의 오케이저축은행·롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

* 실질 인수 0원은 특별매각조건이 실제 매각조건으로 적용되고, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별조건 미적용 시 현 회차 룰상 인수액은 107,936,500원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

같은 건물 ‘화정동명성블루빌3차’의 동일 면적 79.35㎡ 실거래입니다. 전체 평균은 216,166,666원이지만 2023.06의 295,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 194,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선합니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득 134,750,000원은 최근 12개월 평균 194,000,000원의 69.5%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 시세 대비 할인 여지가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,750,000원 가정)

을구 1·2번 근저당권은 2022.11.01 해지로 이미 말소되어 현존하는 매수인 인수권리가 아닙니다. 현 회차 배당금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전액 사용되며, 임차인 미배당액 107,936,500원은 특별매각조건에 따라 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 6층 601호입니다.
• 입지. 울산 동구 화정동 상진초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지·학교·농경지·임야가 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 서측 약 25m, 북측 약 9m 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 공급설비와 소화전이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다. 대로2류에 접하고 교육환경보호구역·상대보호구역과 관련됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 건물이며 동일 면적 실거래는 6건입니다. 최근 거래가는 190,000,000원~200,000,000원이지만 최근 가격 추세는 -18.6%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위·이행 절차를 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 대금 납부 이후 김동훈 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 216,166,666원보다 최근 12개월 평균 194,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -18.6%이므로 현재 할인율을 그대로 미래 매각차익으로 계산해서는 안 됩니다.
• 소규모 건물 환금성. 19세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 5.4회이므로 매도 기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력 인수형이지만 특별조건이 결론을 바꾼다”

이 물건을 최저가 134,750,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙상 현 회차 미배당액 107,936,500원을 매수인이 인수하는 사건입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

다만 이 사건은 특별매각조건에 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 해당 조건이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득은 최저가와 같은 134,750,000원이며, 최근 12개월 평균 194,000,000원의 69.5%입니다.

가격 메리트는 존재하지만 5회 유찰, 19세대, 최근 가격 -18.6% 하락이라는 환금성 경고도 분명합니다. 결론은 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 최근 시세 대비 유리, 환금성은 보수적으로 평가입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건의 실제 적용과 임차권등기 말소 이행 여부입니다.