울산지방법원 2024타경118353. 울주군 범서읍 천상리 센트로시티 1층 102호 근린시설입니다. 감정가 3억3,800만원에서 6차례 유찰되어 최저가는 3,976만6,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 11.77%에 입찰할 수 있고, 현재 계산된 매수인 인수금액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이나 배당표가 아니라 물리적 경계와 점유관계입니다.

매각물건명세서에는 102호가 인접한 101호와 호실 경계선이나 벽체 없이 일체로 사용되고 있다고 적혀 있습니다. 현재 이용 상호는 AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER이며, 101호의 소유자는 본건 소유자와 다릅니다. 낙찰 후 102호만 독립적으로 사용하려면 경계 확인, 출입동선, 설비 분리, 벽체 복구 가능성과 비용, 101호 소유자 및 실제 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소기재부터 재확인

등기에는 2016년 11월 30일 하나은행 근저당권 120,000,000원이 설정된 뒤 2017년 2월 9일 해지를 원인으로 말소된 내역이 함께 기재되어 있습니다. 이후 2017년 2월 20일 범서농업협동조합의 근저당권 845,000,000원이 설정됐고, 이 근저당권자가 2024년 11월 5일 임의경매를 신청했습니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 현장에서 영업시설로 사용 중입니다. 실제 영업자와 소유자의 관계, 사업자등록 명의, 점유개시일, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았으므로 점유자의 대항력은 가능·미상으로 접근해야 합니다. 점유자를 단순 무권원 점유자로 전제해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 88.23% 하락이 곧 시세차익은 아니다

현재 최저매각가는 39,766,000원으로 감정가 338,000,000원의 11.77%입니다. 금액만 보면 감정가보다 298,234,000원 낮습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 현재 근린시설 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

6회 유찰은 시장이 감정가격뿐 아니라 물건의 이용형태, 권리확인 난도, 독립 사용 가능성 또는 환금성에 부담을 느꼈을 가능성을 보여주는 신호입니다. 특히 101호와의 일체 사용을 해소하기 위한 공사비와 협의비용이 낙찰가보다 커질 가능성도 배제하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “3,976만원짜리 근린시설”이 아니라 “3,976만원에 경계·점유·복구 문제까지 함께 취득하는 물건”으로 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,766,000원 가정)

총 채권액 1,115,000,000원 중 38,650,212원만 채권자 배당으로 계산되며, 미배당액은 1,076,349,788원입니다. 계산상 매수인 인수금액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제와 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다. 특히 하나은행 근저당의 말소기재가 배당순위에 반영되는지 원본 대조가 필요합니다.

④ 101호 일체 사용 — 이 사건의 핵심 위험

• 소유자가 다릅니다. 인접 101호는 본건과 소유자가 다른데, 호실 경계선이나 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중입니다.
• 독립성이 확인되지 않았습니다. 102호의 독립 출입구, 내부 동선, 전기·급배수·소방·냉난방 설비의 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 복구 가능성을 확인해야 합니다. 집합건축물대장, 건축도면과 현황을 대조해 법정 경계와 벽체 복원이 가능한지 검토해야 합니다.
• 점유관계가 불명확합니다. AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER의 사업자등록 명의, 임대차계약, 보증금, 점유개시일과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
• 명도가 단순하지 않을 수 있습니다. 101호와 102호가 하나의 영업장으로 운영되는 경우 102호만의 인도 범위와 영업시설 철거 범위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범서초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물의 1층 근린시설로, 위생·급배수·승강기·소화전·기계식주차설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 완경사·부정형 토지이며, 상업용으로 이용되고 중로각지에 접합니다. 공시지가는 777,600원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며, 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 101호와의 내부 벽체 부재는 별도의 현황 확인 대상입니다.
• 환금성. 근린시설인 데다 다른 소유자의 호실과 일체로 이용되는 비표준 상태이며 이미 6회 유찰돼, 일반적인 독립 상가보다 재매각과 임대가 어려울 가능성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 등기 확인. 101호의 소유자, 근저당·압류, 점유자와 임대차관계를 별도로 조사해야 합니다.
• 현장 실측. 집합건축물대장 도면을 들고 101호·102호 법정 경계, 출입구와 전용부분을 실측하세요.
• 설비 분리 견적. 전기·수도·소방·냉난방·배수·천장·바닥·간판과 벽체 복구 범위를 확인하고 공사 견적을 낙찰가에 더해야 합니다.
• 점유자 조사. 사업자등록, 임대차계약서, 전입 또는 사업장 점유개시일, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력을 가능·미상으로 보수적으로 평가해야 합니다.
• 하나은행 근저당 확인. 2017.02.09. 말소된 근저당이 예상배당에 반영된 이유를 최신 등기와 법원 기록으로 대조하세요.
• 신청채권자 배당. 현재 계산에서는 범서농업협동조합의 예상배당이 0원입니다. 경매 취하·변경 가능성과 매각절차 진행 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담과 사업장 관련 체납을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 건물과 천상리 일대 1층 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 중개업소와 실거래 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 ‘독립 사용 가능성’을 사는 입찰

3억3,800만원의 감정가가 3,976만6,000원까지 내려왔고 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 102호는 다른 소유자의 101호와 경계벽 없이 하나의 영업장으로 사용되고 있고, 임대관계와 점유자의 권리도 확인되지 않았습니다. 여기에 하나은행 근저당의 말소기재와 예상배당 사이의 불일치까지 남아 있습니다.

가격은 크게 내려왔지만 위험도 함께 압축된 것이 아닙니다. 101호와 완전히 분리해 독립적으로 사용·임대·매각할 수 있다는 사실, 실제 점유자의 권리와 명도비용, 설비·벽체 복구비, 존속 권리와 배당순위를 확인한 뒤에만 총취득비용을 계산할 수 있습니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 안 되는 D등급 고난도 근린시설입니다.