울산지방법원 2024타경118735. 울산 남구 신정동 ‘지움포유’ 5층 502호, 공동주택(아파트)입니다. 숫자만 보면 감정가 239,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 13,778,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차권자 최기훈은 2021.10.08. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.10.22. 점유를 시작했으며, 2023.11.06. 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2024.11.13. 강제경매개시결정이어서 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
보증금은 270,000,000원입니다. 현재 최저가 13,778,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 648,004원을 먼저 빼고 임차인에게 13,129,996원이 배당되며, 남는 256,870,004원은 매수인이 인수합니다. 즉 경매가격이 감정가의 6% 수준까지 내려왔다는 사실은 매수인의 총부담을 같은 비율로 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 팔등로41번길 9, 5층502호 (신정동, 지움포유) |
| 물건종류 / 이용 | 공동주택(아파트) · 15층 건물 중 5층 502호 · 동일면적 실거래 68.38㎡ |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 13,778,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 289,055,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 지움포유 · 48세대 · 2019.05.24. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 싸 보이는 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
등기상 2021.06.10. 설정된 부산동래신용협동조합 근저당권 200,760,000원은 2021.10.22. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.13. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 이후의 울산광역시 남구 압류와 국가 압류는 매각으로 소멸하지만, 최기훈의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유를 기초로 하므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최기훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.10.08. / 2021.10.08. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 256,870,004원 |
| 내용없 | 주거 · 세부사항 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 270,000,000원으로 본다
지움포유 동일면적 68.38㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 242,416,666원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 252,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 275,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 5.0% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 68.38㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 68.38㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.01 | 68.38㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2024.12 | 68.38㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 8 | 244,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 68.38㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 68.38㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 68.38㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 68.38㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 68.38㎡ | 2건 | 252,500,000원 |
이 사건에서 비교해야 할 가격은 최저매각가 13,778,000원이 아니라 실질취득 약 270,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 252,500,000원의 약 106.9%로 평균보다 약 17,500,000원 높습니다. 최신 거래 275,000,000원과 비교하면 약 98.2% 수준으로 근접합니다. 따라서 “감정가 대비 6%이니 싸다”거나 “최근 시세보다 크게 저렴하다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 648,004원 |
| 1. 임차인 최기훈 보증금 | 270,000,000원 | 13,129,996원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 289,055,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 최기훈의 보증금 부족분은 256,870,004원으로 매수인 인수 예상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 그대로다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 13,778,000원 | 256,870,004원 | 보증금 미배당분 승계 |
| 9회 유찰 시 | 9,644,600원 | 260,929,003원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 10회 유찰 시 | 6,751,220원 | 263,770,302원 | 총부담은 계속 보증금 수준 |
현재 8회차에서 9회·10회로 더 유찰되면 매각가는 13,778,000원에서 9,644,600원, 6,751,220원으로 내려갑니다. 그러나 같은 방향으로 인수액은 256,870,004원에서 260,929,003원, 263,770,302원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 약 270,000,000원 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 502호입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 “남부교회입구사거리” 북동측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 정방형 평지이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 토지면적은 802.0㎡, 공시지가는 2,033,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 지움포유는 48세대이며 동일면적 68.38㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 252,500,000원, 최신 거래는 275,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 보지 말 것. 13,778,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 대항력 보증금을 반영한 실질취득은 약 270,000,000원입니다.
- 최기훈 미배당액 확인. 현재 시나리오상 256,870,004원이 매수인 인수이며, 실제 배당결과에 따라 최종 승계액을 다시 확인해야 합니다.
- “내용없” 점유정보 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력을 단정할 수 없습니다. 추가 임대차 또는 점유관계가 있는지 원본을 대조해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 2024.12.31. 울산광역시 남구 압류와 2025.07.15. 국가 압류가 있으며, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 시세 기준 유지. 전체 12건 평균 242,416,666원보다 최근 12개월 평균 252,500,000원과 최신 275,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,377만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 아주 선명합니다. 감정가 239,000,000원이 8회 유찰되어 최저가가 13,778,000원까지 내려왔지만, 최기훈의 대항력 있는 임차보증금 270,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차에서는 256,870,004원을 매수인이 인수하고, 더 유찰될수록 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액은 커집니다. 따라서 실질취득은 계속 약 270,000,000원 수준입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 252,500,000원보다 높고 최신 실거래 275,000,000원에 근접합니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 5.0% 상승했지만, 이 정도 차이로는 8회 유찰과 선순위 임차보증금 승계, 별도의 미상 점유정보를 감수할 만큼 충분한 가격 안전마진이 확인되지 않습니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세권, 권리위험은 크고 추가 확인사항도 남아 있는 사건입니다.
