울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 1층 102호입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 울산광역시 남구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
과거 두 차례의 신탁 흐름도 말소기준권리 설정 전에 정리됐습니다. 2018년 대한토지신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄진 뒤 주식회사선앤문으로 귀속됐고, 국제자산신탁주식회사에 대한 재신탁 역시 2021.05.04. 신탁재산 귀속과 함께 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사선앤문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층 102호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상은 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 118,335,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당권은 2025.07.17. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다. 배당 시나리오에는 광안신용협동조합 명칭으로 계산돼 있으므로, 입찰 전 근저당권 이전 및 채권승계 관계와 현재 배당권자를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 이는 기준권리의 승계 문제로, 별도의 매수인 인수권리가 발생한다는 의미는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저매각가는 118,335,000원으로 감정가 345,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,335,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 82,834,500원 | 24.0% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,984,150원 | 16.8% | 0원 |
이 물건의 실질취득액은 명시 인수금액이 없으므로 현재 회차에서는 최저가와 같은 118,335,000원입니다. 다만 근린생활시설이나 업무시설은 주거용 부동산보다 임대료·공실률·업종 적합성·관리비·부가세 처리 등 개별 조건에 따라 가치 차이가 크므로, 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,690원 |
| 1. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 115,878,310원 |
| 근저당권 미배당 | - | 2,284,121,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 115,878,310원이 근저당권에 배당되고, 담보채권은 2,284,121,690원 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수금액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비와 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 상업용 호실은 업종 적합성·가시성·동선·공실 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있어 주거용보다 개별 현장검증의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 점유자 면담을 통해 사용 주체와 인도 가능성을 확인하세요.
- 호실 용도 확인. 감정평가 대상은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구성돼 있습니다. 1층 102호의 건축물대장상 용도와 현재 영업 형태를 대조하세요.
- 임대수익 검증. 실제 보증금·월세·공실기간·관리비·부가세 조건을 확인한 뒤 수익가치로 입찰 상한을 산정하세요.
- 근저당권 승계 확인. 2025.07.17. 근저당권 이전등기와 채권전부양도 관련 송달 기록을 확인해 현재 배당권자와 절차 진행 상태를 대조하세요.
- 압류·당해세 확인. 2024.12.06. 울산광역시 남구 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용부분. 상업용 집합건물의 체납 관리비와 공용부분 부담금은 관리주체에 직접 조회하세요.
- 유찰 원인 확인. 세 차례 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·접근성·내부 상태·업종 제한·관리비 부담 때문인지 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재된 명시 인수 0원 구조입니다. 과거 신탁등기 역시 말소기준권리 설정 전에 정리돼 권리분석 자체의 복잡도는 높지 않습니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 동일 물건의 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 3회 유찰된 1층 근린생활시설군 물건이라는 점을 고려하면, 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 수익성과 환금성 검증 후 결정입니다. 점유관계와 실제 용도, 임대수익, 공실 가능성, 근저당권 승계 절차를 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.