울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 1층 107호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 건물은 근린생활시설과 업무시설로 구성된 20층 집합건물입니다. 말소기준권리는 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 울산광역시 남구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼 있습니다.
현재 회차의 예상 매각대금은 167,041,000원이고, 매수인이 별도로 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 따라서 실질취득액도 최저가와 같은 167,041,000원입니다. 그러나 인수금이 없다는 사실은 권리의 결론일 뿐, 가격이 적정하다는 뜻은 아닙니다. 3회 유찰은 할인 폭과 동시에 수요와 환금성에 대한 경고 신호이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층107호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 및 업무시설 건부지 내 집합건물 · 1층 107호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 20층 건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 167,041,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권은 신탁과 신탁재산 귀속 과정을 거쳐 2021.05.04. 주식회사선앤문 앞으로 정리됐습니다. 이후 2023.05.25. 광안신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 2025.07.17.에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐으나, 이는 기존 말소기준 근저당권의 승계이므로 매각 시 해당 근저당권과 함께 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 저평가는 아니다
제시된 현재 회차 최저가는 167,041,000원으로 감정가 487,000,000원의 34.3%입니다. 인수액이 없으므로 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 동일합니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 매매시세나 수익가치보다 낮은지 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 167,041,000원 | 163,902,426원 | 2,236,097,574원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 116,928,700원 | 114,491,698원 | 2,285,508,302원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 81,850,090원 | 79,976,788원 | 2,320,023,212원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가와 근저당권자 배당액은 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 표의 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,138,574원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 163,902,426원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,236,097,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 뺀 163,902,426원이 근저당권에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근이며, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 광로3류와 소로3류에 접합니다. 대지 전체 면적은 1,800㎡, 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지경보·소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 호별 반복 거래자료가 없고 근린생활시설·업무시설 수요에 영향을 받습니다. 1층이라는 사실만으로 환금성을 높게 평가하지 말고 전면폭·가시성·출입구· 내부 상태와 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 결과. 매각기일로 기재된 2026.07.09의 진행 결과와 후속 기일·매각허가 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유·임대차. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금·차임과 명도 가능성을 직접 확인하세요.
- 근저당권 승계. 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 최종 채권자와 배당요구·승계 관계를 기록으로 대조하세요.
- 승계인 관련 결정. 2026.04.13. 채권승계인 관련 기각결정정본이 발송돼 2026.04.16. 도달한 기록이 있으므로 결정의 정확한 대상과 경매절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있습니다. 공동담보 물건의 매각·배당 진행과 본건 배당관계를 확인하세요.
- 실제 면적과 대지권. 호별 전유면적과 대지권 비율을 등기부·건축물대장·감정평가서 원본으로 확인하고 단가를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 상가의 최근 매매가, 보증금·월세, 공실 기간과 기대수익률을 조사한 뒤 실질취득액 167,041,000원의 적정성을 판단하세요.
- 체납비용. 관리비 중 공용부분, 전기·수도, 세금과 시설 원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 같은 167,041,000원입니다.
그러나 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 저평가라고 결론 내리기는 어렵습니다. 3회 유찰된 근린생활시설 계열 물건이고, 임대관계가 미상이며, 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다. 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보류입니다. 점유·임대수익·공실·호별 면적과 대지권을 확인해 167,041,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮다는 근거가 생길 때에만 입찰 판단이 가능합니다.