울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 1층 111호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가 요항상 이 건물이 포함된 1층 구간은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물이고, 대상 호실은 1층에 있습니다.
권리 구조의 중심은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 12월 임의경매가 개시됐으며, 2025년 7월에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 담보권의 권리자 변경으로, 별도의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 1층 111호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 대지 · 집합건물 1층 근린생활시설 구간 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 78,547,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
초기 소유권보존과 신탁등기는 이후 신탁재산 귀속과 말소 절차를 거쳐 정리됐고, 현재 등기상 소유자는 주식회사선앤문입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 명의로 설정된 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 근저당권 이전은 같은 담보권의 권리자 변경이므로 우선순위는 기존 근저당권을 따릅니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 대비’가 아니다
현재 최저매각가는 78,547,000원으로 감정가 229,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 호실 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 임대수익 기준이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,547,000원 | 34.3% | 2,323,266,846원 |
| 4회 유찰 시 | 54,982,900원 | 24.01% | 2,346,406,792원 |
| 5회 유찰 시 | 38,488,030원 | 16.81% | 2,362,604,755원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가지만 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 미회수 채권이며, 낙찰자가 별도로 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 회차에서도 권리상 실질취득액은 최저가 78,547,000원과 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,813,846원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 2,400,000,000원 | 76,733,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당 | - | 2,323,266,846원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 사용되고, 소유자 잔여액은 0원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트와 주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로 조건. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다. 대지 전체 면적은 1,800㎡이고 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 토지 특성. 평지의 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공동 위생·급배수, 승강기, 화재탐지경보와 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설은 가시성과 접근성의 장점이 있을 수 있으나, 실제 가치는 전용면적, 전면 상태, 점유 업종, 임대료와 공실 여부에 크게 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자 또는 점유자의 신원과 점유 근거를 확인하고, 명도 대상인지 판단해야 합니다.
- 상가임대차 자료 확인. 점유자가 있다면 사업자등록 신청일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 호실 이용상태 확인. 감정평가상 1층 기호 1~16은 근린생활시설로 분류되므로, 111호의 세부 종별과 실제 업종 가능 범위를 원본 도면 및 건축물대장과 대조하세요.
- 수익가치 검증. 인근 1층 근린생활시설의 실제 보증금·임대료·공실 기간을 조사해 예상 순수익과 적정 매입가를 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 호실별 부과 내역을 확인하세요.
- 배당표 오해 금지. 근저당권 미배당액 2,323,266,846원은 채권자의 미회수액이며, 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하고 매각기일 및 매각조건의 변경 여부를 법원 기록과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2023년 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 78,547,000원이며 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 호실은 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익 기준이 확인되지 않았습니다. 임대관계도 미상이므로 점유와 명도 비용까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 현장조사 후 판단입니다. 감정가 할인율보다 실제 임대료, 공실 위험과 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.