울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 206호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있으며, 감정평가 대상 건물은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설이 함께 구성된 20층 건물입니다. 등기 흐름은 과거 두 차례의 신탁관계가 정리된 뒤 주식회사선앤문 명의로 돌아왔고, 2023년 광안신용협동조합의 근저당권이 설정된 후 채무불이행으로 임의경매가 시작된 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 249,000,000원의 34.3%인 85,407,000원입니다. 표면상 할인폭은 크지만 이 물건은 일반적인 아파트가 아니고, 근린생활시설·업무시설이 혼재된 상업지역 건물입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 환금성과 수요를 보수적으로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층 206호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 20층 건물 내 2층 206호 · 감정 대상군은 제1·2종근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
① 권리 흐름 — 명시된 인수권리는 없다
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025년 7월 17일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 유찰률은 시세가 아니다
현재 회차의 최저가는 감정가보다 163,593,000원 낮습니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다. 특히 상업지역 내 근린생활시설·업무시설 건물은 호별 이용상태, 임대수익, 관리비, 공실, 접근성에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 85,407,000원 | 34.3% | 2,316,530,326원 |
| 4회 유찰 시 | 59,784,899원 | 24.01% | 2,341,691,229원 |
| 5회 유찰 시 | 41,849,429원 | 16.81% | 2,359,303,861원 |
추가 유찰이 발생하면 매각가격은 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 그 미배당액은 매수인이 인수하는 보증금이나 권리가 아니라, 배당받지 못한 담보채권 잔액입니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,326원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 83,469,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당으로 소진되며, 채권 미배당액은 2,316,530,326원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근입니다. 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물입니다. 승강기·위생·급배수· 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,800㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다. 평지의 사다리형 토지로 평가됐으며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류·소로3류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 함께 있는 건물이며 세 차례 유찰됐습니다. 실제 206호의 영업·사무 이용상태, 공실 여부와 임대수익을 확인하지 않으면 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자·사용자·명도 대상을 확인하세요.
- 정확한 호별 용도. 감정 대상군에는 제1·2종근린생활시설과 업무시설이 함께 포함돼 있습니다. 206호의 건축물대장상 세부 용도와 현재 이용상태를 직접 대조하세요.
- 시세·임대수익 조사. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 인근 동일 용도 호실의 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계가 해당 호실의 절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
- 채권 이전 확인. 근저당권이 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 신청채권자와 현재 근저당권자, 승계 관계를 배당요구 및 사건기록과 대조하세요.
- 절차기록 확인. 2026.04.13. 채권전부양도 승계인 관련 기각결정정본이 발송돼 2026.04.16. 도달한 기록이 있습니다. 기각 대상과 현재 절차에 미치는 효과를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용료, 상가 관리규약을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최저가 85,407,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
이미 세 차례 유찰됐고, 최근 실거래 비교값과 확정된 임대수익은 확인되지 않습니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하나 가격 판단은 현장조사 전까지 보류입니다. 206호의 정확한 용도·점유·공실·임대수익을 확인한 뒤, 그 수익가치와 환금성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.