울산지방법원 2024타경119363. 신정오펠리움플러스 2층 207호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 대상군은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구분되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문입니다. 감정가 196,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가는 67,228,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기 순서의 핵심은 2022년 설정된 주식회사에스피씨삼립의 전세권 20,000,000원이 2023년 광안신용협동조합 근저당보다 앞선다는 점입니다. 다만 현재 배당안은 이 전세금 전액을 선배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 제시된 자료 기준 결론은 인수 0원이지만, 입찰 전에는 전세권의 배당요구·소멸 조건과 최신 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층 207호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정평가 대상군 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 67,228,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
| 권리자 | 권리 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 주식회사에스피씨삼립 | 전세권 · 2022.11.17 접수 | 20,000,000원 | 말소기준보다 선순위 · 배당안 전액배당 · 명세서상 인수권리 없음 |
| 광안신용협동조합 | 근저당권 · 말소기준 | 2,400,000,000원 | 매각으로 소멸 · 현재 회차 미배당 발생 |
| 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 근저당권 이전 | - | 2025.07.17 확정채권양도에 따른 이전 |
조사상 별도 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 점유 근거는 현장에서 확인해야 합니다. 등기된 전세권자는 실제 임차인 조사 내역과 별개로 권리분석 대상이며, 현재 배당안에서는 전세금 20,000,000원을 전액 배당한 뒤 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
최저가는 67,228,000원으로 감정가 196,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
감정평가 대상은 같은 건물 내 25개 호실로, 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·업무시설이 함께 포함되어 있습니다. 상업·업무용 집합건물은 호실별 용도, 전용면적, 임대수익, 공실 여부, 관리비와 업종 제한에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 세 번 유찰됐다는 사실 자체도 감정가 수준에서 시장의 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,610,104원 |
| 1. 전세권 · 주식회사에스피씨삼립 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 45,617,896원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 2,420,000,000원 중 65,617,896원이 배당되고, 2,354,382,104원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 2,354,382,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 2,374,187,473원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,941,719원 | 31,948,768원 | 2,388,051,232원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물로, 승강기·위생 및 급배수·소화전 등 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,800㎡, 지목 대, 평지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 3,570,000원입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 주식회사에스피씨삼립 전세권의 배당요구 여부와 매각으로 인한 소멸 조건을 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 207호의 건축물대장상 용도와 현재 사용 상태가 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설·업무시설 중 어디에 해당하는지 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 수익가치 검토. 비교 실거래가가 없으므로 주변 임대료, 공실률, 관리비, 부가가치세와 예상 수선비를 반영해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 업종 제한. 관리규약과 건축물 용도에 따른 영업 가능 업종, 주차 조건, 간판 설치와 소방 요건을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 장기수선 관련 부담을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 2025.07.17 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 등기부와 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 별개다
이 사건은 제시된 매각물건명세서와 배당안 기준으로는 매수인이 떠안을 금액이 0원입니다. 말소기준보다 앞선 전세권 20,000,000원도 배당표에서 전액 배당되므로, 권리 구조만 보면 정리 가능한 형태입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 196,000,000원에서 67,228,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 뒷받침할 최신 실거래 자료가 없고 근린생활시설·업무시설 대상군의 집합건물이 이미 세 번 유찰됐습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 실제 용도와 임대수익, 공실·관리비, 선순위 전세권 소멸 조건을 확인한 뒤에야 34.3%가 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.