울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 208호입니다. 경매 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 건물은 제1종·제2종근린생활시설과 업무시설로 이용되는 20층 집합건물입니다. 소유자는 주식회사선앤문이고, 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 명의로 채권최고액 2,400,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 주식회사에스피씨삼립의 전세권입니다. 전세금은 20,000,000원이고 208호 건물 전부를 범위로 하며, 207호와 공동전세로 등기돼 있습니다. 등기 순서만 보면 선순위 권리이므로 확인이 필요하지만, 이 사건 예상배당에서는 전세금 전액이 먼저 배당되고 매각물건명세서도 인수권리를 해당 없음으로 정리합니다. 따라서 현재 자료에 따른 실질취득액은 최저가와 같은 66,199,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층 208호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 표기 · 근린생활시설 및 업무시설 건부지 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 공동전세권을 먼저 본다
| 권리자 | 권리 | 금액 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 주식회사에스피씨삼립 | 선순위 전세권 207호 공동전세 | 20,000,000원 | 인수 0원 배당가정상 전액배당 |
| 광안신용협동조합 | 말소기준 근저당권 공동담보 | 2,400,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 광안신용협동조합 | 임의경매개시결정 | — | 매각으로 소멸 |
| 주식회사에스피씨삼립 | 임의경매개시결정 | — | 매각으로 소멸 |
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 임차인이 없다는 사실과 등기된 전세권이 없다는 사실은 다릅니다. 이 사건에는 법인 명의 전세권이 실제로 존재하며, 설정일은 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 현재 배당가정과 매각물건명세서에 따르면 매수인 인수액은 0원이지만, 전세권이 207호와 공동으로 설정된 구조이므로 입찰 전 매각물건명세서 원문과 전세권 배당 관계를 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 66,199,000원으로 감정가 193,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 감정가는 곧 현재 거래가격이 아닙니다. 확인된 실거래 표본이 없어 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지, 높은지 비교할 수 없습니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설·업무시설이 함께 있는 집합건물의 2층 호실입니다. 이런 물건은 호실의 실제 이용 상태, 공실 여부, 접근 동선, 임대수익과 관리비 부담에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실도 단순한 저가 신호가 아니라 시장의 환금성 평가가 반영된 결과일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,591,582원 |
| 1. 전세권 · 주식회사에스피씨삼립 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 44,607,418원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 2,420,000,000원 중 64,607,418원이 배당되고, 미배당액은 2,355,392,582원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공업탑로터리 북동측 인근으로, 주변은 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물로 승강기·급배수·화재탐지경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 40미터 이상 포장도로와 남동측 폭 8미터 미만 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,800㎡이고 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2층 개별 호실이고 근린생활시설·업무시설 복합 건물이며 3회 유찰돼, 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 주식회사에스피씨삼립의 전세권이 207호와 공동전세로 설정돼 있으므로 전세권 배당과 말소 조건을 확인하세요.
- 실질취득액 확인. 현재 계산은 최저가 66,199,000원과 인수액 0원을 합친 66,199,000원입니다. 명세서 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 용도 표기와 감정평가상 호실별 이용상태를 원본 기호 대응표에서 대조하고, 실제 영업·사무실 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 할인율이 아니라 동일 건물과 인근의 유사 면적·층·용도 호실 매매가와 임대료를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 공실·명도. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현장 점유자, 사업자등록, 출입문 표기와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선·주차 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.09 매각기일의 진행 결과와 변경·취하·기각 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 현재 자료 기준으로 매수인이 떠안을 금액이 없습니다. 말소기준보다 앞선 전세권이 존재하지만 전세금 20,000,000원이 예상배당에서 전액 배당되고, 매각물건명세서도 인수권리 없음으로 정리합니다. 권리상 실질취득액은 66,199,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래가 없이 이를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 2층 근린생활시설 성격의 호실, 공동전세권, 대규모 공동담보와 반복 유찰이 겹친 사건입니다. 인수 위험은 낮지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.