울산지방법원 2024타경119363. 신정오펠리움플러스 2층 209호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 대상 건물은 제1·2종근린생활시설과 업무시설로 구성된 20층 집합건물입니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,566,000원, 감정가의 34.3%입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.05.25. 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 해당 근저당권은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2023-556호에 포함되어 있으므로, 채권최고액 2,400,000,000원을 이 호실 하나의 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층209호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 집합건물 · 감정평가 대상군은 제1·2종근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 · 대상 호실 2층 209호 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 광안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발행일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2023.05.25. 근저당권입니다. 2024.12.03. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권이 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 이는 기존 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리자 변경이며 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 종결할 수도 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 물임대차 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확정 불가 |
③ 가격과 유찰 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 55,566,000원으로 감정가 162,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일 호실·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 2,345,834,188원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 2,362,203,932원 | 0원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 27,227,340원 | 26,337,248원 | 2,373,662,752원 | 0원 | 0원* |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 38,896,200원, 두 번 더 진행되면 27,227,340원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 미상 임대차가 대항력을 갖는 것으로 확인되면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수 가능성이 상대적으로 커질 수 있습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 임대차 원자료 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,400,188원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 54,165,812원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,345,834,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 명시 인수액 0원은 매각물건명세서 기재 기준이며, 미상 임대차의 보증금과 대항력 확인 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상군은 제1·2종근린생활시설과 업무시설로 구분되어 있습니다. 해당 호실의 실제 영업·업무 사용 상태와 공실 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다. 토지 기초정보상 지목은 대, 토지면적은 1,800.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가되었습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설·업무시설군이므로 실제 업종 가능성, 공실 기간, 관리비, 부가세 처리와 매수층 범위를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원자료 확인. 물임대차의 전입일, 사업자등록 또는 주민등록, 점유개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 총비용을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-556호의 대상 부동산과 배당관계를 확인하여 근저당 채권의 회수 구조를 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고 감정평가 대상군은 근린생활시설과 업무시설입니다. 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도와 영업 가능 업종을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 영업 여부, 공실 여부, 출입 가능 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 인도 협의와 명도 절차도 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 동일 용도 호실의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보 목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임대차다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.25. 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 실제 임차인 1명의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다.
따라서 현재 최저가 55,566,000원을 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 동일 용도의 실거래 비교값도 없어 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 근린생활시설·업무시설군은 사용 용도와 공실, 임대수익에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 결론은 등기상 말소관계는 확인되지만, 임대차와 가격은 보류입니다. 입찰 여부는 미상 임대차의 실체와 해당 호실의 정확한 용도·시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.