56,595,000원
울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 2층 211호로, 사건상 용도는 대지이며 감정 대상 전체는 제1·2종근린생활시설과 업무시설로 이용되는 건물 및 그 건부지입니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문입니다. 과거 두 차례 신탁 관계가 있었지만 2021년 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 소유권이 주식회사선앤문으로 돌아왔습니다.
말소기준권리는 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있습니다. 이후 2024년 12월 임의경매가 개시됐고, 2025년 7월 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 없으므로 등기상 매수인 인수 위험은 낮지만, 채권승계와 관련된 기각결정 송달 기록의 구체적 대상은 사건기록에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 2층 211호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 및 업무시설 건부지 · 20층 건물 내 2층 211호 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 광안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 신탁은 정리됐고 근저당이 말소기준
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 영업자나 점유자의 존재, 점유 권원과 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 확인된 점유자가 없으므로 대항력이나 우선변제권을 전제로 한 보증금 인수액은 산정되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 165,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,595,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 56,595,000원입니다. 감정가보다 108,405,000원 낮고, 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,595,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,731,550원 | 16.81% | 0원 |
그러나 비교 가능한 실거래가 제시되지 않아 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설·업무시설로 구성된 건물의 상업용 부동산이며, 호별 업종·임대수익·공실·관리비·전용면적과 공용면적 조건에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,418,710원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 55,176,290원 | 2,344,823,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당권 배당에 투입되는 구조입니다. 근저당권은 2025.07.17. 이전등기가 있으므로 실제 배당 주체는 최신 등기와 사건기록을 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물이며, 승강기·급배수·소화전·화재탐지경보 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,800㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린생활시설·업무시설 계열은 주거용 집합건물보다 호별 이용상태와 임대수익에 따른 가치 편차가 크며, 3회 유찰 사실도 수요 확인이 필요한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 영업자·점유자·인도 가능 시점을 확인하세요.
- 호별 이용상태 확인. 감정 대상 전체에는 제1·2종근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 211호의 구체적 이용상태와 용도 적합성을 감정평가서 원문에서 대조하세요.
- 채권승계 절차 확인. 근저당권 이전등기와 채권 전부양도 승계인 관련 기각결정 송달 기록이 있으므로 실제 채권자와 경매 진행상태를 확인하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.09이고 등기 발급일은 2026.07.22입니다. 기일 진행결과와 변경·정지·취하 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 비교 실거래가가 없으므로 임대료·공실·관리비·세금·원상복구비와 예상 매각기간을 반영해 입찰 상한을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2023-556호가 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 매각·배당 진행과 채권 잔액을 함께 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 교부청구를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건진행내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 신탁 관계는 정리됐고, 2023년 광안신용협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 56,595,000원입니다.
하지만 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 매력이 크다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설·업무시설 건부지로 이용되는 상업용 부동산이고, 비교 실거래가가 없으며 임대관계도 미상입니다. 이미 3회 유찰됐고, 근저당권 이전과 채권승계 관련 절차 기록도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격과 환금성 판단은 보수적으로입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 211호의 실제 용도·점유·임대수익과 재매각 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.