울산지방법원 2024타경119363. 신정오펠리움플러스 3층 302호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사선앤문이며, 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 이 사건은 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 담보채권은 매각대금만으로 대부분 회수되지 않습니다. 이는 매수인의 인수액이 늘어난다는 뜻은 아니지만, 낮은 최저가 자체가 시장가보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 사건상 용도와 감정평가 대상의 이용상태가 단순 주거용 물건과 다르므로, 실제 사용 형태와 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층 302호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 근린생활시설 및 업무시설 건부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 79,233,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기사항증명서 | 울산지방법원 등기과 · 2026.07.22 발행 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
최초 소유권보존은 2018년 대한토지신탁주식회사 명의로 이뤄졌고, 같은 날 신탁등기가 설정됐습니다. 이후 주식회사선앤문으로 신탁재산이 귀속됐다가 국제자산신탁주식회사에 다시 신탁됐으며, 2021년 신탁재산 귀속과 신탁말소를 거쳐 주식회사선앤문이 소유자로 정리됐습니다. 과거 신탁관계는 등기상 말소된 상태입니다.
말소기준은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 7월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위가 새로 생기는 것이 아니라 그 권리가 이전된 구조입니다. 매각 시 해당 근저당권은 소멸합니다. 다만 배당표는 광안신용협동조합 명의의 근저당 채권을 기준으로 산정돼 있으므로, 실제 배당권자와 승계 절차는 입찰 전 사건기록에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 79,233,000원으로 감정가 231,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득액도 79,233,000원으로 같습니다. 권리 인수 때문에 취득원가가 다시 감정가 수준으로 올라가는 물건은 아닙니다.
다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 사건상 용도가 대지로 표시돼 있고, 감정평가 대상의 이용상태는 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 나뉩니다. 따라서 호별 실제 용도, 임대료, 공실 가능성, 관리비, 전용면적과 대지권, 내부 상태를 확인하지 않고 “감정가의 34%이므로 싸다”고 평가하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 담보채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,233,000원 | 34.3% | 2,322,593,194원 |
| 4회 유찰 시 | 55,463,100원 | 24.01% | 2,345,935,236원 |
| 5회 유찰 시 | 38,824,170원 | 16.81% | 2,362,274,665원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,826,194원 |
| 1. 근저당 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 77,406,806원 |
| 미배당 | - | 2,322,593,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,826,194원을 제외한 77,406,806원이 근저당권 배당에 사용되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,322,593,194원이지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근에 위치하며, 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,800㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 및 소로3류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물로 공동 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지경보설비와 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대로변 상업지역이라는 입지 장점은 있으나, 실제 환금성은 302호의 구체적 용도와 임대수익, 공실 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별 이용상태. 감정평가 대상은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구분됩니다. 302호의 실제 사용 형태와 건축물대장상 용도를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소·점유자 확인을 통해 실제 점유자, 보증금, 사업자등록 또는 전입 여부를 대조해야 합니다.
- 근저당권 승계. 2025.07.17 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 신청채권자와 현재 배당권자의 승계관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 대지권·전유면적. 사건상 용도가 대지로 표시된 집합건물이므로 등기부와 집합건축물대장에서 302호의 전유면적, 대지권 비율과 공용부분을 직접 대조하세요.
- 수익성 기준 상한가. 감정가 할인율이 아니라 예상 임대료, 공실률, 관리비와 수선비를 반영한 순수익 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 관리비·부가비용. 공용부분 관리비 체납, 명도비용, 내부 수리비와 취득 관련 비용을 실질취득액에 더해 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 낙찰가가 그대로 실질취득의 출발점이 되는 소멸형 권리구조입니다. 권리 인수 때문에 79,233,000원의 최저가가 다시 크게 불어나는 물건은 아닙니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정해서는 안 됩니다. 사건상 용도는 대지로 표시되고 감정평가 대상은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하며, 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 운영 검증은 단순하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 302호의 실제 용도·점유·임대수익을 확인해 79,233,000원이 시장에서 회수 가능한 가격인지 판단하는 데 있습니다.