울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 3층 305호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 등기 형태는 집합건물입니다. 감정평가 대상 건물은 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구성된 철근콘크리트조 20층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사선앤문이고, 말소기준권리는 2023년 5월 25일 광안신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권입니다.
이 근저당권을 기준으로 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인 조사 내역도 없어 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체보다 더 주의할 부분은 호실 이용현황과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층 305호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 감정평가 대상 건물은 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설로 구성 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 85,064,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 2018년 대한토지신탁 명의로 소유권이 보존된 뒤 주식회사선앤문으로 신탁재산이 귀속됐고, 이후 국제자산신탁주식회사에 대한 신탁과 상호변경을 거쳐 2021년 다시 주식회사선앤문 명의로 귀속됐습니다. 이 과거 신탁등기는 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
말소기준은 2023년 광안신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 12월 임의경매개시결정이 등기됐으며, 해당 근저당권은 2025년 7월 케이씨유엔피엘대부주식회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 말소기준권리에 부수하는 승계이므로 매각 시 근저당권과 함께 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 시나리오는 광안신용협동조합 명의 채권으로 작성돼 있으므로 실제 배당권자와 채권승계 관계는 사건기록에서 최종 확인해야 합니다.
② 현황 쟁점 — 305호부터 307호까지 벽체 제거
현황조사 당시 3층 305호·306호·307호의 내부 벽체가 제거돼 일괄 이용되고 있었습니다. 따라서 305호만 낙찰받더라도 현장에서는 인접 호실과 물리적으로 분리되지 않은 상태일 수 있습니다. 개별 점유 범위, 출입 동선, 설비 연결 상태와 경계 복원 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 그러나 공부상 경계가 명확하다는 판단과 현재 내부가 실제로 분리돼 있다는 것은 다른 문제입니다. 현장에서 305호의 전용 범위가 어떻게 사용되고 있는지, 306호·307호 점유자와의 관계가 어떤지 확인하지 않은 채 응찰하면 명도와 공사 범위를 예상하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 248,000,000원, 현재 최저매각가는 85,064,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰돼 표면 할인율은 큽니다. 하지만 동일 건물 또는 인근 유사 호실의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 8,506만원이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 직접 근거는 없습니다.
특히 감정평가 대상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고, 이 호실은 인접 호실과 벽체를 제거해 일괄 이용 중입니다. 상업·업무용 집합건물은 아파트처럼 면적만으로 시세를 단순 비교하기 어렵고, 층·가시성·출입 동선·임대수익·관리비·전용 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 ‘싸다’고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,931,152원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 83,132,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 2,316,867,152원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 85,064,000원 | 83,132,848원 | 2,316,867,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,544,799원 | 58,072,993원 | 2,341,927,007원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 41,681,359원 | 40,531,095원 | 2,359,468,905원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 울산 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근입니다. 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트와 주상복합 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 및 소로3류 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,800㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 평지·사다리형·광대세각이며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물로 승강기, 위생·급배수, 소화전과 화재탐지경보 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 상업·업무시설 계열 집합건물이고 3회 유찰됐으며 인접 호실과 일괄 이용 중이어서, 주거용 아파트보다 매수층과 금융 조건이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 305호·306호·307호의 벽체 제거 범위, 각 호실 출입구, 전기·수도·소방 설비 연결 상태와 305호 전용 부분의 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 복원비 산정. 감정평가서상 경계 복원이 용이하다는 판단과 별개로 벽체·마감·설비 복원에 필요한 공사비와 공사 가능 여부를 견적에 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 현재 사용 주체, 306호·307호와의 이용계약, 인도 범위와 명도 가능성을 현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 3층 또는 유사 용도 호실의 최근 매매가, 보증금·월세, 공실 기간을 확인해 수익환원가와 실거래가를 별도로 산정하세요.
- 관리비 확인. 집합건물 공용부분 관리비 체납액과 전기·수도 등 개별 사용료 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 채권 승계 확인. 근저당권은 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2026년 4월 채권전부양도 승계인 관련 기각결정 정본 발송·도달 기록이 있습니다. 실제 채권자, 승계 여부와 매각 진행상태를 사건기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장 평면도를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건과 가격은 단순하지 않다
이 사건은 대항력 임차인이나 명시 인수권리, 법정지상권이 확인되지 않아 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리분석이 단순합니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 305호부터 307호까지 내부 벽체가 제거돼 일괄 이용되고 있고, 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 2.48억에서 8,506만원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 감정평가상 구분건물 독립성과 경계 복원 가능성은 인정됐지만, 실제 점유 분리·복원비·임대수익과 환금성은 낙찰자가 직접 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 보수적으로 검토. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 305호를 독립된 공간으로 확보하는 총비용과 이후 처분 가능성입니다.