울산지방법원 2024타경119363. 신정오펠리움플러스 3층 306호를 대상으로 한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사선앤문이고, 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2023-556호가 기재되어 있으며, 2025년 7월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
매각물건명세서에 적힌 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 신고된 임차인은 없더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 인도 범위는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층 306호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(감정 이용상태 기준) · 사건 용도표시 대지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 20층 건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청 당시 채권자 / 청구 | 광안신용협동조합 / 2,056,402,671원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.25. 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 이전등기 확인
현재 소유권은 2018년과 2021년의 신탁 설정·말소 및 신탁재산 귀속 과정을 거쳐 주식회사선앤문에 돌아와 있습니다. 말소기준은 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 12월 3일 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 감정가의 34.3%라도 ‘저가’ 확정은 아니다
최저매각가는 71,001,000원으로 감정가 207,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 동일하거나 유사한 업무시설의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 실제 시장가치와 환금성을 직접 증명하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 2,330,677,018원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가의 24.01% | 49,700,700원 | 48,406,087원 | 2,351,593,913원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가의 16.81% | 34,790,490원 | 33,764,261원 | 2,366,235,739원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여금은 0원이고, 채권자는 전액 변제를 받지 못합니다. 유찰이 거듭될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,018원 |
| 2. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 69,322,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 실제 배당권자 표시는 사건기록과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 일괄 이용 현황. 현황조사 당시 3층 305호부터 307호까지 내부 벽체가 제거되어 하나의 공간처럼 이용되고 있었습니다.
- 구분건물 독립성. 집합건축물대장 평면도 등에 따라 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하며, 구조·규모·용도를 고려할 때 위치 특정과 경계 복원이 용이하다고 판단되어 306호를 개별 호수로 감정평가했습니다.
- 입지. 공업탑로터리 북동측 인근으로, 대로변 근린생활시설·업무시설·대형마트·주상복합 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,800㎡이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 3,570,000원입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 없이 할인율만 보지 말 것. 71,001,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 305호·307호 관계 확인. 내부 벽체 제거 위치와 306호의 물리적 경계, 독립 출입, 전기·급배수·소방설비 분리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유 및 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 점유 권원과 인도 대상 공간을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 광안신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기와 승계 관련 기각결정 기록을 사건기록에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권에 공동담보목록 제2023-556호가 기재되어 있으므로 공동담보 물건과 배당 관계를 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 개별 공과금 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 71,001,000원입니다.
그러나 가격과 물리적 현황은 별개입니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 결론내릴 수 없고, 이미 3회 유찰됐습니다. 더구나 305호부터 307호까지 벽체를 제거해 일괄 사용한 상태이므로 독립 출입·설비·경계 복원과 실제 점유 범위를 확인하지 않으면 예상하지 못한 비용과 명도 문제가 생길 수 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현황 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 306호를 독립된 업무시설로 사용할 수 있는 조건과 그 이후의 환금성입니다.