울산지방법원 2024타경119363. 울산 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근에 있는 신정오펠리움플러스 3층 307호입니다. 법원 표시 용도는 대지이며, 감정평가상 이 건물이 포함된 일괄 평가 대상의 이용상태는 제1·2종 근린생활시설과 업무시설로 구분됩니다. 현재 소유자는 주식회사선앤문이고, 말소기준권리는 2023년 5월 25일 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 공동담보목록 제2023-556호가 기재된 권리이며, 2025년 6월 26일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하고, 명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리나 법정지상권은 없다고 적혀 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 50, 3층 307호 (신정동, 신정오펠리움플러스) |
| 용도 표시 | 대지 · 집합건물 3층 307호 |
| 감정 이용상태 | 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설이 있는 건물 |
| 소유자 | 주식회사선앤문 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 2,056,402,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권에는 과거 신탁등기가 두 차례 등장하지만, 2018년 신탁재산 귀속과 2021년 신탁재산 귀속을 거쳐 현재는 주식회사선앤문 명의의 단독소유로 정리돼 있습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 25일 광안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 12월 3일 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025년 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 말소기준권리를 승계한 것으로, 매각 후 근저당권과 함께 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 45,276,000원으로 감정가 132,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 최신 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 2,355,938,968원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 2,369,277,279원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 22,185,239원 | 21,385,905원 | 2,378,614,095원 |
매각가가 내려가도 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 45,276,000원입니다. 다만 근린생활시설·업무시설 계열 집합건물은 주거용 아파트보다 거래 빈도와 임대수요가 제한될 수 있고, 이 물건은 내부 벽체 제거 상태까지 겹쳐 있습니다. 할인율보다 실제 독립 사용 가능성·복원비·임대료·공실기간이 가격을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,214,968원 |
| 1. 근저당권 · 광안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 44,061,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당이며 근저당권 미배당액은 2,355,938,968원입니다. 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 실물 상태 — 305호부터 307호까지 일괄 이용
이 물건의 핵심은 등기보다 현황 사용 방식입니다. 현황조사 당시 3층 305호부터 307호까지 내부 벽체가 제거돼 하나의 공간처럼 일괄 이용되고 있었습니다. 다만 집합건축물대장 평면도 등에 의해 각 호수의 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하며, 구조·규모·용도를 고려할 때 경계 복원이 용이하다고 판단돼 307호를 독립된 구분건물로 인정해 개별 감정평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로터리 북동측 인근이며, 주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트와 주상복합 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물로, 승강기와 위생·급배수설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 미만의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,800㎡이며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 광대세각입니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류와 소로3류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 집합건물이며 3개 호실 통합 사용 상태가 확인돼, 일반적인 독립 호실보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호·306호 권리관계. 통합 사용 중인 인접 호실의 소유자, 경매 진행 여부, 점유자와 사용계약을 확인해야 합니다.
- 경계 복원비. 내부 벽체, 출입문, 천장, 바닥, 전기·급배수·소방설비를 307호 기준으로 분리할 수 있는지와 공사비를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 보증금과 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 용도와 영업 가능성. 307호의 건축물대장상 세부 용도와 예정 업종의 입점 가능 여부, 주차·소방·영업허가 요건을 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 조사. 동일 건물과 인근 상가·업무시설의 실제 매매가, 보증금, 월세, 공실기간을 조사해 복원비를 반영한 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 전유·공용부분 체납액과 통합 사용 과정에서 발생한 관리비 배분 문제를 확인해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 송달내역에는 채권전부양도 승계인 관련 기각결정 정본이 2026년 4월 16일 도달한 이력이 있으므로 최신 사건기록과 매각 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장 평면도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 실물은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 45,276,000원으로, 별도 인수액은 없습니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 통합 사용 중인 실물 상태와 환금성입니다. 305호부터 307호까지 벽체가 제거된 상태에서 307호만 취득하게 되므로, 독립 사용을 위한 경계 복원과 설비 분리, 인접 호실 점유관계가 해결되지 않으면 낮은 최저가의 장점이 공사비와 공실로 상쇄될 수 있습니다. 최신 실거래 비교 없이 감정가의 34.3%라는 수치만으로 싸다고 판단해서도 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 실물은 현장 확인 후 결정. 이것이 이 물건의 결론입니다.