울산지방법원 2025타경852. 울산 남구 신정동 미소드리움아파트 18층 1803호로, 건축물 관리대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 281,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 23,142,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 8% 수준이지만, 이 사건은 최저가가 곧 취득가격이 아닌 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 김유진은 임대차계약일과 확정일자가 2023.02.02, 주민등록일과 점유개시일이 2023.03.03입니다. 말소기준인 김재민 근저당권은 2023.06.19 설정됐으므로 임차인의 전입·점유가 먼저입니다. 임차권등기 자체는 2025.02.25로 근저당권보다 늦지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 근저당보다 선행합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 18층 1803호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 144 |
| 용도 | 오피스텔 · 건축물 관리대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사아름드리 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 23,142,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김유진 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.19 근저당권 · 김재민 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
핵심은 “임차권등기가 말소되는가”와 “임차보증금 잔액을 누가 부담하는가”는 별개의 문제라는 점입니다. 을구 2번 임차권등기는 말소기준권리 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 김유진은 그보다 앞선 2023.03.03부터 주민등록과 점유를 갖추고 있어 대항력이 인정된 상태입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 주거 (임차권등기) | 2023.03.03 | 2023.02.02 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 210,000,000원은 한 번만 계산합니다.
② 시세 비교 — 2,314만원이 아니라 2.10억으로 비교
이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때 가장 중요한 원칙은 최저매각가 대신 실질취득 기준을 사용하는 것입니다. 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 7건, 평균은 283,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.67㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 80.18㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 80.67㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 80.18㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2025.08 | 80.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.449㎡ 매칭 | 7건 | 283,000,000원 |
단순 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 8.2%라는 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 그 수치는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 값입니다. 이 사건의 실질취득 기준은 210,000,000원 수준이고, 이 금액을 최근 12개월 평균 283,000,000원과 최신 거래 300,000,000원에 놓고 봐야 합니다. 즉 가격 여유는 존재하지만, 그 여유는 “2,314만원짜리 물건” 이라서 생기는 것이 아니라 2.10억원 수준의 실질취득가격과 시세의 차이에서 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 816,556원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 210,000,000원 | 22,325,444원 |
| 2. 근저당권 · 김재민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김유진 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 187,674,556원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 3.5% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 23,142,000원 | 22,325,444원 | 187,674,556원 |
| 8회 유찰 시 | 16,199,399원 | 15,507,810원 | 194,492,190원 |
| 9회 유찰 시 | 11,339,579원 | 10,735,467원 | 199,264,533원 |
현재 회차는 감정가 대비 8.24%, 8회 유찰 시 5.76%, 9회 유찰 시 4.04%까지 최저가가 낮아집니다. 하지만 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당이 줄어 보증금 인수액이 커집니다. 이 사건에서 유찰 자체는 실질취득가를 획기적으로 낮춰주는 수단이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 간선도로가 인근에 있으며 일반대중교통편은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 건축물 관리대장상 오피스텔. 토지는 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 서측 대로, 남측 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역, 대로3류와 소로2류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형, 토지면적 1,322.3㎡, 공시지가 2,692,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·화재경보기 설비가 있습니다.
- 단지. 미소드리움아파트 62세대, 사용승인일 2018.09.20. 최근 거래 표본은 80.18㎡·80.67㎡대입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 23,142,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 시세 비교·자금계획은 보증금 210,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 잡아야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 계산상 매수인 인수액은 187,674,556원입니다. 매각 전 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 지위 확인. 전입 2023.03.03이 말소기준 2023.06.19보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다.
- 관계인 검증. 임차인 김유진은 강제경매 채권자와 동일인으로 표시돼 있고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있습니다. 계약·자금흐름·점유 사실을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 해석. 8회·9회로 더 유찰돼도 인수액이 194,492,190원·199,264,533원으로 증가합니다. 최저가 하락을 곧 총취득비용 하락으로 해석하지 마세요.
- 오피스텔 환금성. 62세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0으로 집계돼 있습니다. 시세차만큼 환금성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2,314만원 낙찰”이 아니라 “2.10억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 7회 유찰로 23,142,000원까지 내려왔지만 임차인 김유진의 210,000,000원 보증금 중 배당되지 않는 187,674,556원이 매수인에게 넘어옵니다. 다음 회차로 내려갈수록 인수액은 더 커지므로, 유찰이 계속돼도 실질취득 부담은 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
다만 최근 12개월 실거래 평균이 283,000,000원, 최신 거래가 300,000,000원이고 최근 거래 흐름도 4.3% 상승이므로, 인수까지 반영한 실질취득 기준으로도 시세와의 가격 간격은 존재합니다. 문제는 가격보다 권리 실행입니다. 대항력 임차인의 잔액 인수, 임차인과 경매채권자의 동일인 관계, 7회 유찰과 단지 평균 5.2회 유찰이라는 요소를 원본으로 검증할 수 있어야 합니다. 결론은 “최저가만 보면 오판, 실질취득 2.10억으로 보면 검토 가능한 고위험 권리형”입니다.
