울산지방법원 2025타경852. 울산 남구 신정동 미소드리움아파트 18층 1803호입니다. 건축물관리대장상 용도는 오피스텔이며, 감정가는 281,000,000원입니다. 무려 8회 유찰되어 최저매각가는 16,199,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 약 94% 할인된 가격처럼 보입니다.
그러나 이 사건에서는 최저매각가를 시세와 직접 비교하는 것이 잘못된 판단입니다. 임차인 김유진은 2023.03.03. 전입했고, 2023.02.02. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 김재민의 근저당권 설정일 2023.06.19.보다 전입이 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
이 때문에 경매에서 지불하는 낙찰가는 전체 취득부담 중 일부일 뿐입니다. 현재 배당 추정에 따르면 임차인 보증금 210,000,000원 중 15,507,418원만 배당되고, 나머지 194,492,582원을 낙찰자가 부담합니다. 표면상 1,619만원짜리 경매가 아니라 실질적으로 약 2.1억원을 부담하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 18층 1803호 도로명주소: 울산광역시 남구 봉월로 144 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 82.449㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 주식회사아름드리 (2018.09.27. 소유권보존, 2023.03.03. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 | 281,000,000원 |
| 최저매각가 | 16,199,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 5.76%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김유진 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.19. 을구 1번 김재민 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 임차인 | 김유진 · 보증금 210,000,000원 · 대항력 있음 |
| 실질취득 부담 | 약 210,000,000원 (낙찰가 + 보증금 인수액, 부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.06.19. 김재민의 근저당권입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정이며, 이후의 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 하지만 임차인 김유진은 2023.03.03. 전입하여 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
임차권등기는 2025.02.25.로 말소기준권리보다 늦지만, 중요한 것은 임차권등기일이 아닌 기존 임대차의 전입·점유와 대항력 발생 시점입니다. 등기부상 보증금은 210,000,000원이며, 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인이므로 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 2.1억 보증금의 미배당분을 인수
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김유진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
210,000,000원 | 전입 2023.03.03 확정 2023.02.02 배당요구 2025.02.25 |
대항력 있음
우선변제 있음 잔액 승계 인수 194,492,582원 |
실제 임차인 1명. 김유진의 임차보증금은 210,000,000원입니다. 전입과 점유개시가 모두 2023.03.03.이고, 확정일자는 2023.02.02.입니다. 배당요구도 이루어졌으므로 배당을 받을 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 전액 변제가 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.1억과 비교
미소드리움아파트의 비교 실거래는 전용 약 80㎡대 거래를 기준으로 합니다. 전체 12건 평균은 278,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 7건 평균 283,000,000원과 최신 거래인 2026.07. 300,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +4.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.67㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 80.18㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 80.67㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 80.18㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2025.08 | 80.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 80.67㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.01 | 80.18㎡ | 14 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 80.67㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 80.67㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 80.67㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 283,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 278,166,666원 |
여기서 중요한 비교는 최저가 16,199,000원과 시세 283,000,000원이 아닙니다. 실질취득 약 210,000,000원과 최근 시세 283,000,000원을 비교해야 합니다. 보증금 인수를 반영한 실질취득은 최근 12개월 평균의 약 74.2%이고, 최신 거래가 300,000,000원과 비교해도 낮습니다.
즉 보증금 인수까지 반영해도 시세와의 차이는 존재합니다. 다만 이 차이가 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 확정되는 것은 아닙니다. 비교 거래의 전용면적이 80.18~80.67㎡로 경매물건의 82.449㎡와 다르고, 층·상태·점유관계·취득부대비용에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 691,582원 |
| 1. 임차인 김유진 (우선변제) | 210,000,000원 | 15,507,418원 |
| 2. 근저당권 · 김재민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 김유진 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 210,000,000원 | 194,492,582원 |
집행비용 691,582원을 먼저 공제한 후 임차인에게 15,507,418원을 배당하는 가정입니다. 인수액 194,492,582원은 배당표상 지급액이 아니라 낙찰자에게 남는 임차보증금 채무입니다. 김유진의 경매신청채권 210,000,000원은 동일인 임차보증금과 중복될 가능성이 있으므로, 별도 보증금으로 합산하지 않았습니다. 실제 배당순위·채권 동일성·세금 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
이 물건의 가장 중요한 구조적 특징은 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어난다는 점입니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 8회 유찰 · 현재 | 16,199,000원 | 15,507,418원 | 194,492,582원 |
| 9회 유찰 시 | 11,339,300원 | 10,735,193원 | 199,264,807원 |
| 10회 유찰 시 | 7,937,509원 | 7,394,634원 | 202,605,366원 |
8회 유찰 시 낙찰가와 인수액의 합계는 210,691,582원, 9회 유찰 시에는 210,604,107원, 10회 유찰 시에는 210,542,875원입니다. 집행비용 추정 차이만큼 소폭 달라질 뿐, 어느 회차에서도 실질적인 총부담은 약 2.1억원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로가 인근에 있어 일반 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 용도. 건축물관리대장상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 20층 규모입니다. 공동주택 명칭을 사용하더라도 권리 및 활용 검토 시 오피스텔 용도를 기준으로 해야 합니다.
- 도로. 서측 대로 및 남측 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가 2,692,000원/㎡, 토지면적 1,322.3㎡로 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 총 62세대, 2018.09.20. 준공 건물입니다. 최근 비교 실거래는 존재하지만 대단지 아파트에 비해 거래층이 제한될 수 있고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.9회라는 점도 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 김유진의 전입일 2023.03.03.과 말소기준권리 2023.06.19.의 선후관계를 확인하고, 매각물건명세서상 보증금 잔액 인수 문구를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김유진은 경매신청채권자와 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 기록이 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·전입 및 점유관계를 면밀히 검토해야 합니다.
- 실질 자금 계산. 현재 최저가 기준 낙찰대금 16,199,000원 외에 인수보증금 194,492,582원이 발생할 수 있습니다. 합계 210,691,582원을 기준으로 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 별도 검토해야 합니다.
- 보증금 반환 및 점유 문제. 대항력 임차인에게 미배당 보증금이 남는 경우 보증금 반환과 목적물 인도 문제가 연결됩니다. 실제 점유 현황과 임차권 처리 방법을 확인하지 않고 단순 명도를 전제해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 283,000,000원 및 최신 거래 300,000,000원을 참고하되, 비교 표본과 본건의 전용면적·층수·상태 차이를 감안하여 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 최저가가 감정가의 약 5.76%까지 내려간 이유를 단순한 매수 기회로 해석하지 말고, 보증금 인수 위험과 권리관계가 응찰에 미친 영향을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 우선배당 채권 및 예상 집행비용을 확인해야 합니다. 실제 배당액이 바뀌면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 및 경매집행기록을 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,619만원에 사는 오피스텔이 아니다”
이 사건의 본질은 낮은 최저가가 아니라 높은 임차보증금 인수 부담입니다. 감정가 281,000,000원이 8회 유찰되어 16,199,000원까지 하락했지만, 매수인에게 승계될 것으로 추정되는 임차보증금은 194,492,582원입니다. 따라서 실질취득비용은 약 210,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균 283,000,000원과 비교하면 실질취득가격에는 분명 차이가 있습니다. 그러나 이것이 8회 유찰의 위험을 모두 상쇄한다는 뜻은 아닙니다. 특히 선순위 대항력 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나고, 임대차 실체에 관한 추가 확인 필요성이 지적된 만큼 권리검증의 중요성이 매우 높은 물건입니다.
결론은 ‘표면 최저가에 현혹되지 말고, 보증금 인수액과 실제 임대차관계를 먼저 확인할 것’입니다. 권리관계와 인도 절차를 명확히 확인할 수 있다면 최근 시세와의 차이를 검토할 여지가 있지만, 그 전에는 1,619만원이라는 숫자만으로 저가 낙찰이나 안전한 투자를 판단해서는 안 됩니다. 가격에는 여지가 있지만 권리에는 주의가 필요한 오피스텔 경매입니다.
