47,228,000원
울산지방법원 2025타경852. 울산 남구 신정동 미소드리움 18층 1803호로, 건축물 관리대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 표면상 최저가는 47,228,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로는 가격을 판단할 수 없습니다. 임차인 김유진은 임대차계약일과 확정일자가 2023.02.02., 전입·점유개시일이 2023.03.03.이고, 2023.06.19. 설정된 김재민 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
등기부의 2020.11.25. 울산광역시 남구 압류는 2021.02.02. 해제로 말소됐습니다. 이미 말소된 압류를 현재의 말소기준으로 놓고 “2023년 전입이 후순위이므로 대항력 없음”이라고 판단하면 이 사건의 핵심을 놓치게 됩니다. 현존 권리의 시간 순서에서는 임차인의 전입·점유가 2023.06.19. 근저당보다 먼저이고, 명세서에도 승계 문구가 있으므로 인수형 사건으로 예산을 잡는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 18층 1803호 도로명주소: 울산광역시 남구 봉월로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 비교 면적 82.449㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 주식회사아름드리 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 47,228,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김유진 / 210,000,000원 |
| 근저당권 | 김재민 · 채권최고액 100,000,000원 · 설정일 2023.06.19. |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
| 단지 정보 | 미소드리움아파트 · 62세대 · 사용승인 2018.09.20. |
① 권리 흐름 — 말소된 압류보다 선순위 임차권을 봐야 한다
2018년 소유권보존 직후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 이후 수탁자 명칭이 우리자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 2023.03.03. 신탁재산이 주식회사아름드리로 귀속되면서 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 김유진의 전입·점유가 시작됐습니다. 그 뒤인 2023.06.19. 김재민의 근저당권 100,000,000원이 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 임차 부분·용도 | 계약 / 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 계약 2023.02.02. 전입·점유 2023.03.03. | 확정 2023.02.02. 배당요구 2025.02.25. | 210,000,000원 | 대항력 有(명세서) 우선변제 요건 미배당 승계 |
김유진은 임차인이면서 2025.02.07. 강제경매를 신청한 채권자이고, 2025.02.25.에는 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 동일한 210,000,000원 채권이 경매신청채권과 임차보증금으로 나타나는 구조이므로 이를 별개의 채권 두 개로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금도 210,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
김유진이 임차권자이자 경매신청채권자라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 관계인 가능성과 임대차 실재 여부를 확인해야 하는 경고 신호입니다. 임대차계약서 원본, 210,000,000원의 지급 흐름, 전입세대확인서, 실제 점유 흔적, 신탁회사 또는 소유자의 임대 권한을 교차 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 210,000,000원으로 비교
미소드리움아파트 유사 면적의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 275,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 280,142,857원과 최신 거래 288,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 80.18㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 80.67㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 80.18㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2025.08 | 80.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 80.67㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.01 | 80.18㎡ | 14 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 80.67㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 80.67㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 80.67㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 80.18㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 280,142,857원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 275,583,333원 |
보증금 기준 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 평균 280,142,857원의 약 75.0%, 최신 거래 288,000,000원의 약 72.9%입니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 낮아 가격 여지가 있습니다. 다만 이는 임차보증금 인수 총액이 210,000,000원 수준에서 확정되고 추가 점유자·세금·관리비 문제가 없다는 전제의 비교입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,228,000원·명세서 인수 문구 우선 가정)
| 배당·승계 항목 | 채권액 | 예상배당·승계 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,250,104원 |
| 1. 선순위 임차보증금 · 김유진 | 210,000,000원 | 45,977,896원 |
| 2. 임차보증금 미배당 잔액 | - | 164,022,104원 인수 |
| 3. 근저당권 · 김재민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 전입·점유와 확정일자가 근저당 설정보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시한다는 전제의 분석입니다. 실제 배당순위와 인수액은 매각물건명세서 정정, 조세채권, 집행비용 확정액 및 임대차 효력 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 미소드리움아파트라는 명칭을 사용하지만 건축물 관리대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 가정하지 말고 오피스텔의 금융·세금·임대수요 기준으로 검토해야 합니다.
- 입지. 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로가 인근에 있으며, 일반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 위생·급배수·도시가스·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 대로와 남측 폭 약 8m 도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 공동주택·업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,692,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 62세대 규모로 대단지는 아니지만 유사 면적 실거래 12건은 확인됩니다. 다만 경매에서는 평균 4.2회 유찰, 매각률 0%로 집계돼 일반 매매와 경매 환금성을 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 문구 재확인. 김유진 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 임대차계약일 2023.02.02. 당시 수탁자의 임대 권한, 신탁회사의 동의, 신탁계약상 임대차 제한을 확인하세요.
- 보증금 지급 증빙. 210,000,000원의 계좌이체 내역, 영수증, 자금 출처와 실제 반환채권 존재 여부를 검증하세요.
- 점유관계 확인. 전입세대확인서, 관리비 납부자, 우편물·공과금·현장 점유 상태를 통해 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 동일인 채권 중복 금지. 김유진의 210,000,000원 경매신청채권과 임차보증금은 동일한 채권 구조이므로 두 번 합산하지 마세요.
- 입찰가보다 총비용. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액, 취득 관련 비용, 체납 관리비와 명도비를 더한 금액으로 상한을 정하세요.
- 회차 추가 하락의 착시. 다음 회차 최저가는 33,059,599원, 그다음은 23,141,719원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “47,228,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 47,228,000원이지만 경제적 실질은 다릅니다. 전입·점유가 근저당보다 앞선 김유진의 210,000,000원 임차보증금이 있고, 매각물건명세서는 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나므로 실질취득액은 약 210,000,000원 수준에서 움직입니다.
약 210,000,000원은 최근 12개월 평균 280,142,857원보다 낮아 가격 여지는 분명합니다. 그러나 신탁 소유 기간에 체결된 임대차계약, 신탁재산 귀속과 전입·점유가 같은 날 이뤄진 점, 임차인이 경매신청채권자이기도 한 점, 현재 5회 유찰과 단지 경매 매각률 0%는 모두 가볍게 볼 수 없습니다. 결론은 최저가 착시에는 불합격, 실질취득 가격에는 여지, 권리 검증에는 높은 주의입니다.