매력지수 A등급 · 권리상 인수 위험은 없고 최근 시세 대비 할인 폭이 있으나 재매각 조건 확인 필요
인수 권리 0원과 최저가 2.611억원이 최근 실거래 평균 4.008억원 대비 65.1% 수준으로 가격 매력은 있으나 재매각 보증금 조건과 배당 부족 구조를 확인해야 함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 2.611억으로 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 4.008억 대비 65.1% 수준입니다. 다만 매각물건명세서상 재매각·매수신청보증금 30% 조건이 있어 입찰 전 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
373,000,000원
평가금액
최저가
261,100,000원
1회 유찰
실거래 평균
400,833,333원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
울산지방법원 2025타경880. 울산 북구 신천동 신천효성해링턴플레이스 104동 201호 아파트입니다. 권리 구조의 핵심은 2022년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 부담하는 인수 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경880 (임의경매)
소재지
울산광역시 북구 신천동 799 신천효성해링턴플레이스아파트 104동 2층 201호
물건종류
아파트
소유자
임규자
감정가 / 최저가
373,000,000원 / 261,100,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 국민은행 / 416,011,781원
매각기일
2026.08.20
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않으며, 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 설정된 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 국민은행 채권최고액 231,000,000원과 후순위 근저당권 일부가 배당 대상이 됩니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 충분하다
동일 평형(전용 84.14㎡) 최근 12개월 실거래 12건 기준 평균은 400,833,333원입니다. 현재 최저매각가 261,100,000원은 최근 시세 대비 65.1% 수준으로, 가격만 보면 할인 여지가 있습니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
84.14㎡
3
389,000,000원
2026.07
84.14㎡
13
410,000,000원
2026.06
84.14㎡
14
415,000,000원
2026.05
84.14㎡
4
393,000,000원
2026.05
84.14㎡
15
419,000,000원
평균
—
12건
400,833,333원
✅ 가격 포인트 최저매각가 2.611억원은 최근 실거래 평균 4.008억원보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
⚠️ 확인 포인트 매각물건명세서 비고에 재매각 및 매수신청보증금 30% 조건이 기재되어 있어 일반 매각과 다른 입찰 조건 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,455,400원
국민은행 근저당권
231,000,000원
231,000,000원
국민은행 후순위 근저당권
240,000,000원
25,644,600원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가가 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 여력이 존재합니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 소멸하는 구조입니다.
⛔ 입찰 관점 재매각 물건으로 매수신청보증금 30% 조건이 있어 입찰 준비 단계에서 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 북구 신천동 동대초등학교 동측 인근 공동주택 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 이용이 가능합니다.
단지. 신천효성해링턴플레이스는 총 914세대이며 2018년 준공 단지입니다.
환금성. 최근 동일 평형 거래 12건으로 거래 흐름이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
재매각 확인. 매수신청보증금 30% 조건을 확인하세요.
권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 인수 권리는 없습니다.
시세 기준. 최근 실거래 평균 4.008억원과 비교해 입찰가를 설정하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 권리 구조가 명확합니다. 현재 최저가는 최근 동일 평형 실거래 평균보다 낮아 가격 경쟁력이 있습니다. 다만 재매각 조건과 보증금 30% 적용 여부를 확인한 뒤 입찰하는 것이 핵심입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰·매각 50%
소재지
울산광역시 북구 신천동 799 신천효성해링턴플레이스아파트 104동 2층201호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경880
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-20 10:00
·133호 법정
물건
신천효성해링턴플레이스아파트 104동 2층201호
철근콘크리트구조 84.1449㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 북구 신천동 799 신천효성해링턴플레이스아파트 104동 2층201호
2025-02-28 12:32
