울산지방법원 2025타경918. 울산광역시 중구 서동 612-7 ‘굿프라임1’ 2층 216호의 근린시설입니다. 감정평가상 상가구조이며 현재는 공실입니다. 감정가는 480,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 115,248,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 실거래 시세가 확인되지 않는 상태라 감정가 대비 24%라는 사실과 시장가 대비 저평가라는 판단은 서로 다른 문제로 봐야 합니다.
권리 구조에서는 2023.12.05. 김해세무서장 처분의 압류가 제공된 분석상 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤의 울산광역시 중구 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경918 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 2층216호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 종가로 641 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상가구조 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 115,248,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 510,095,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 표시상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 감정평가에서는 현재 공실로 조사됐고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 제공된 권리판단상 2023.12.05. 압류가 말소기준이며, 이후의 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 시세 확인 없이는 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 115,248,000원으로 감정가 480,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 115,248,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,673,600원 | 11,696,935원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 56,471,520원 | 35,463,377원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,413,472원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,518,410원 | 90,518,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,316,118원 |
현재 회차 가정에서는 서울보증보험주식회사 청구액 90,518,410원이 전액 배당되고 22,316,118원이 소유자에게 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 소재 KCC스위첸아파트 인근에 위치하며, 주변은 상가지대·단독주택·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치하고 일반시내버스 노선이 인근에 있어 일반대중교통편은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 상가구조이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 위생급배수설비·화재경보기·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 서측 약 25미터, 북서측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(우정혁신지구)이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 2,781,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 굿프라임1과 인근 근린상가의 실제 매매·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이 단순 일시적 공실인지, 상권·동선·업종 제한·임대료 수준 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익률 검증. 예상 임대료와 공실기간을 확인한 뒤 관리비·보유비용을 포함해 실제 수익성을 계산해야 합니다.
- 경매 신청채권 확인. 진영농업협동조합 근저당은 현재 등기 분석상 이미 말소로 표시되는 반면 임의경매개시결정은 존재하므로 최신 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 세금·배당 확인. 2023.12.05. 압류가 말소기준으로 제시돼 있고 세금 관련 압류가 있으므로 실제 배당요구·교부청구 및 조세채권 내용을 확인해야 합니다.
- 관리 상태 확인. 공실 상가는 장기간 비어 있었을 경우 내부 설비·누수·전기·소방·공용관리비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 24% ≠ 시세 대비 24%”
이 물건은 권리표만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 배당 가정상 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 투자 판단에서는 네 번의 유찰과 현재 공실인 근린시설이라는 사실이 더 중요합니다.
480,000,000원의 감정가가 115,248,000원까지 내려왔다는 숫자는 분명 크지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 곧바로 76% 할인 매물처럼 해석하면 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 권리상 인수는 낮음, 그러나 가격 적정성과 환금성은 추가 검증 필요입니다. 특히 이미 4회 유찰된 만큼 승부처는 더 낮은 가격 자체가 아니라 실제 상권에서 이 호실이 얼마에 팔리고 얼마에 임대될 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
