울산지방법원 2025타경918. 울산 중구 서동 굿프라임1 2층 216호 근린시설입니다. 감정평가상 상가구조이며 현재 공실이고, 감정가는 480,000,000원입니다. 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 80,674,000원으로 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 실거래 시세 비교자료가 없기 때문에 이 낙폭 자체를 곧바로 ‘싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다.
권리관계는 현재 등기 기준으로 비교적 단순하게 정리됩니다. 과거 이창훈 근저당권과 진영농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있고, 이 사건의 말소기준은 2023.12.05. 국 압류입니다. 이후 울산광역시 중구 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경918 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 2층216호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 종가로 641 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상가구조 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 80,674,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진영농업협동조합 / 510,095,801원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액 0원
임차인 신고는 없습니다. 감정평가서상 현황도 현재 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요는 있습니다. 주어진 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 83% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 480,000,000원, 현재 최저가는 80,674,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 56,471,800원, 7회 유찰 시 39,530,260원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 80,674,000원 | 16.81% | 11,696,542원 |
| 6회 유찰 시 | 56,471,800원 | 11.76% | 35,463,102원 |
| 7회 유찰 시 | 39,530,260원 | 8.24% | 52,099,695원 |
중요한 점은 이 사건에 실거래 시세 비교자료가 없다는 것입니다. 감정가 대비 83% 넘게 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 80,674,000원이 실제 상가 시장가격보다 낮다고 확정할 수 없습니다. 특히 이미 다섯 번 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰수요 사이에 큰 간극이 존재했음을 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,852,132원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,518,410원 | 78,821,868원 |
| 미배당 | - | 11,696,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 서울보증보험주식회사 청구금액 90,518,410원 중 78,821,868원이 배당되고 11,696,542원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 소재 KCC스위첸아파트 주변으로 상가지대, 단독주택 및 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치하고 일반시내버스 노선이 인근에 있어 일반대중교통편은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 상가구조이며 현재 공실입니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 서측 약 25미터, 북서측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(우정혁신지구)이며, 공시지가는 2,781,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생급배수설비·화재경보기·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보지 말고 동일 상권의 실제 매매·임대 사례와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 상가 위치·공실·수요 부족 등 물건 특성 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.12.05. 압류를 말소기준으로 보고, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서 서울보증보험 채권 미배당은 11,696,542원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 시나리오를 기준으로 하므로 입찰 전 법원 원본서류와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어졌다”와 “싸다”는 다르다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 480,000,000원에서 현재 최저가 80,674,000원까지 내려온 5회 유찰입니다. 권리 측면에서는 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 반대입니다. 실거래 시세가 없는 근린시설이고 현재 공실이며 다섯 번의 경매에서 응찰을 받지 못했습니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 상가가치와 환금성을 현재 최저가 80,674,000원보다 높게 확인할 수 있느냐에 있습니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
