60,745,000원
울산지방법원 2025타경927. 양산시 물금읍 물금리 872-2 ‘블루테라스’ 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설이며 현재는 공실 상태입니다. 소유자는 구태윤이고, 2018.07.13. 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 216,000,000원이며 본 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 하나캐피탈 가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 공실이라는 현황과 별개로 입찰 직전의 점유·임대관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경927 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 물금리 872-2 블루테라스 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 버들길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 6층 건물 내 3층 301호 · 2018.06.08. 사용승인 |
| 소유자 | 구태윤 · 거래가액 275,238,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 60,745,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 147,347,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.07.13. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이후 2025.02.18. 국민건강보험공단 압류, 2025.02.19. 하나은행 임의경매개시결정, 2025.05.01. 하나캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2018.06.18. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 유찰 구조 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가는 253,000,000원, 현재 최저매각가는 60,745,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 42,521,500원, 6회 유찰 시 29,765,049원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 60,745,000원 | 59,251,590원 | 174,490,017원 |
| 5회 유찰 시 | 42,521,500원 | 41,356,113원 | 192,385,494원 |
| 6회 유찰 시 | 29,765,049원 | 28,829,278원 | 204,912,329원 |
낮아진 최저가는 눈에 띄지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 감정평가에서도 주변을 근린생활시설 지대이면서 미성숙지대로 평가하고 일부 나지가 소재한다고 기재했습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정하기보다 실제 매매수요와 임대수익성, 공실 지속 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,410원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 59,251,590원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,741,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액 233,741,607원 중 채권자 예상배당은 59,251,590원이며 미배당은 174,490,017원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 물금리 소재 물금역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 지대이며 미성숙지대로 일부 나지도 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 기차역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 2018.06.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 치장대리석 및 석재, 내벽은 노출콘크리트, 창호는 새시창으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 15미터, 남동측으로 폭 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 부정형 평탄지, 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,348,000원/㎡입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·화재경보기·옥내소화전 설비가 돼 있습니다.
- 기타. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 사용·점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2018.07.13. 하나은행 근저당이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·공실·임대수요 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 비용 검토. 제2종근린생활시설의 공실 상태이므로 취득 후 임차인을 확보하기까지 발생하는 관리·운영 부담을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 상권 확인. 물금역과 버스정류장이 인근에 있으나 감정평가상 주변은 미성숙 근린생활시설 지대입니다. 실제 유동인구와 영업 수요를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션에서 채권 미배당은 174,490,017원이지만 이는 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 실제 가치
이 사건은 권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2018.07.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정·가압류는 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 253,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 60,745,000원까지 내려왔고, 물건은 현재 공실인 제2종근린생활시설입니다. 감정평가상 주변 역시 미성숙 근린생활시설 지대로 평가됐습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 단순하지만, 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건은 아니다”입니다. 이미 크게 낮아진 최저가보다 더 중요한 것은 블루테라스 301호의 실제 임대 가능성, 상권 수요, 공실 해소 가능성입니다. 권리 확인은 합격에 가깝고, 가격 판단은 현장 검증이 필요합니다.
