울산지방법원 2025타경927. 양산시 물금읍 물금리 블루테라스 3층 301호로, 감정평가상 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 감정가는 253,000,000원이었지만 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 42,522,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 크지만, 근린시설 경매는 주거용처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수익과 상권의 거래가격, 공실기간을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2018.07.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당 216,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경927 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 물금리 872-2 블루테라스 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 2018년 6월 8일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 구태윤 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 42,522,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 147,347,232원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.07.13. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 2025.02.18. 국민건강보험공단 압류, 2025.02.19. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.05.01. 하나캐피탈 가압류 17,741,607원은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 42,522,000원은 감정가 253,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 42,522,000원 | 16.81% | 192,385,003원 |
| 6회 유찰 시 | 29,765,399원 | 11.76% | 204,911,985원 |
| 7회 유찰 시 | 20,835,779원 | 8.24% | 213,680,872원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가가 감소하면서 선순위 근저당권자에게 돌아가는 배당도 줄고, 전체 채권 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 현재 자료상 매수인 인수액과는 별개이며, 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,165,396원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 41,356,604원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,741,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 233,741,607원 중 예상배당은 41,356,604원이며 미배당액은 192,385,003원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 물금역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 지대이나 미성숙지대로서 일부 나지도 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 기차역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 상태. 감정평가상 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 폭 15미터, 남동측으로 폭 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 부정형 평탄지로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,348,000원/㎡이며 토지면적은 2,307.5㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장대리석 및 석재 마감, 내벽은 노출콘크리트 마감, 창호는 새시창으로 상태가 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자보다 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매가와 임대료를 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 임차수요, 적정 임대료, 예상 공실기간을 조사해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·호실 구조·임대수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 원본 대조. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 192,385,003원은 현재 자료상 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 인수위험을 혼동하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태, 실제 사용 가능 업종, 관리비 및 공용부분 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다.
감정가 253,000,000원이 5회 유찰돼 42,522,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 그것만으로 저평가라고 결론 낼 수 없습니다. 물건은 현재 공실인 제2종근린생활시설이고 주변도 미성숙 근린생활시설 지대로 평가됐습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 실제 임대료·공실기간·최근 거래가격을 확인해 42,522,000원이 시장가보다 충분히 낮다는 근거가 확보될 때 비로소 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
