울산지방법원 2025타경940. 양산시 물금읍 범어리 범서미라클 3층 319호 근린시설입니다. 소유자는 이미경이며, 2017.11.23. 소유권이전과 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후 현대카드 주식회사, 신한카드 주식회사, 주식회사오케이저축은행의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2025.02.24. 주식회사부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 낙찰로 소멸하며, 매수인이 별도로 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-8 범서미라클 3층 319호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 범어로 114 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 이미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 64,484,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 133,533,020원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금이나 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로, 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가 64,484,000원과 같습니다. 주식회사부산은행 근저당권과 그 이후의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 낙폭과 시세는 구분해야 한다
현재 최저매각가는 64,484,000원으로 감정가 188,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
이 사건은 근린시설로, 현재 확인되는 가격 자료만으로는 주변 또는 동일 건물의 실제 거래가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 수익성이 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,560,712원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 144,000,000원 | 62,923,288원 | 81,076,712원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,317,585원 | 0원 | 6,317,585원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 27,561,007원 | 0원 | 27,561,007원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,275,813원 | 0원 | 5,275,813원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용 1,560,712원을 제외한 62,923,288원이 주식회사부산은행에 배당되고, 후순위 가압류권자에게는 배당되지 않는 구조입니다. 전체 채권 미배당액은 120,231,117원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·용도 메모
- 용도. 물건 용도는 근린시설이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지면적은 3,617.0㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 도로 조건. 중로각지이며 대로3류, 중로1류, 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 3,062,000원입니다.
- 건축물 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 64,484,000원 | 62,923,288원 | 120,231,117원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,138,800원 | 43,926,302원 | 139,228,103원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 31,597,159원 | 30,628,410원 | 152,525,995원 | 0원 |
유찰이 계속돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 반면 신청채권자 주식회사부산은행은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 청구액 전액을 배당받지 못합니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 매수인의 인수 부담과는 구분해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 이용 상태. 3층 319호의 실제 영업·공실·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대 조건. 근린시설의 보증금·월세·관리비와 현재 임대 가능 조건을 별도로 조사하세요.
- 상권 수요. 같은 건물과 인근 근린시설의 공실 및 실제 임대 사례를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 연체 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.11.23. 주식회사부산은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 120,231,117원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 34.3%만 보고 판단할 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 말소기준은 2017.11.23. 주식회사부산은행 근저당권이며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리분석 난도는 높지 않습니다.
그러나 가격 결론은 별개입니다. 3회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 실거래와 임대수익 비교 없이 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증. 범서미라클 319호의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 근린시설로서 실제 사용할 수 있고 다시 임대하거나 매각할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
