울산지방법원 2025타경1017. 울산 북구 진장동 진장로 86-1의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층의 통칭 ‘보승빌딩’이고, 감정평가 당시 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2015.02.27 설정된 중울산농업협동조합 근저당 채권최고액 1,690,000,000원입니다.
그 뒤 같은 날 추가 근저당 312,000,000원, 2020.03.05 근저당 468,000,000원, 2024.02.08 소유권이전청구권가등기, 2025.03.25 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 진장동 550-5 · 울산광역시 북구 진장로 86-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 6층 · 통칭 보승빌딩 |
| 이용상태 | 근린생활시설 및 위락시설 · 지하1층 주차장 · 1층 성남보조기 · 2층 현황 공실 · 3층 초코렛노래타운 · 4층 삼덕세무회계 · 5층 (주)원동디앤씨, (주)원동에스앤디 |
| 소유자 | 박우칠 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,919,435,600원 / 1,344,367,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 1,937,303,934원 |
| 토지 현황 | 환지예정지 · 현황 대지 · 진장명촌지구 토지구획정리지구 11블럭 3-2롯트 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개다
말소기준권리는 2015.02.27 중울산농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2020년 을구 3번 근저당, 2024년 갑구 2번 가등기, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 없음. 다만 감정평가 당시 1층·3층·4층·5층에는 각 상호가 표시되어 있었고, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부를 확인하지 못해 실제 해당 업체가 입점 중인지 여부는 재확인 필요하다고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 문제와 별도로 실제 인도·점유 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
② 유찰·가격 구조 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인율은 아니다
감정가 3,919,435,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,344,367,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 941,056,899원, 5회 유찰 시 658,739,829원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,344,367,000원 | 1,328,523,330원 | 1,141,476,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 941,056,899원 | 929,246,330원 | 1,540,753,670원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 658,739,829원 | 649,752,431원 | 1,820,247,569원 | 0원 |
유찰이 계속되면 채권자의 미배당액은 1,141,476,670원 → 1,540,753,670원 → 1,820,247,569원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 손실 증가가 매수인의 인수 증가로 연결되는 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,344,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,843,670원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중울산농업협동조합 | 1,690,000,000원 | 1,328,523,330원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중울산농업협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중울산농업협동조합 | 468,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,470,000,000원, 예상 배당액은 1,328,523,330원, 미배당은 1,141,476,670원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 자동차등록사업소 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 각종 자동차정비공업사 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중이며, 지하1층은 주차장, 2층은 현황 공실입니다.
- 설비. 전기, 위생, 급·배수, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(진장명촌지구)이며, 토지는 환지예정지이자 현황 대지입니다.
- 도로·규제. 대로3류(폭 25m~30m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되며, 토지구획정리사업지구·장애물제한표면구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰된 근린·위락·사무 복합 건물이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대·공실·점유 상태와 용도별 수요를 중심으로 가격을 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 2번 주식회사동천디앤씨의 가등기는 제공된 판정상 후순위 소멸이지만, 비고에 담보가등기 종류 확인 필요가 적시되어 있으므로 유형과 원인관계를 재확인하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 상호는 확인됐지만 내부 미확인 층이 있습니다. 실제 영업·점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 2층 공실 상태 확인. 감정평가 당시 2층은 현황 공실로 기재되어 있습니다. 현재 상태와 임대 가능성을 다시 확인하세요.
- 환지예정지 조건 확인. 목록 1번 토지는 환지예정지이며 현황 대지로 진장명촌지구 11블럭 3-2롯트입니다. 일괄매각 조건과 함께 확인하세요.
- 유찰률을 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 1,141,476,670원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리구조만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2015.02.27 중울산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가등기·경매개시결정은 제공된 판정상 소멸합니다. 현재 최저가 1,344,367,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리보다 가격과 현장 확인에서 난도가 올라갑니다. 이미 3회 유찰됐고, 건물은 근린생활시설·위락시설·사무소가 섞여 있으며 2층은 공실, 다른 일부 층도 실제 입점 여부가 확인되지 않았습니다. 토지는 환지예정지이고 갑구 가등기의 정확한 유형도 재확인 포인트입니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라 “인수는 0원이지만 실제 점유·임대·토지 조건을 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”가 이 사건의 핵심 결론입니다.
