울산지방법원 2025타경1046. 양산시 물금읍 범어리 ‘일루아타워’ 11층 건물 중 6층 602호로, 감정평가상 제1종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 주식회사에스엘디자인이 2016.07.21. 거래가액 273,300,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 신청채권자 부산은행의 청구액은 204,761,493원입니다.
권리 구조만 보면 말소기준보다 앞서는 임차권이나 별도 인수권리는 확인되지 않습니다. 임차인 신고 내역도 없고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 여부와 실제 점유자는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 권리보다 건물 상태와 낮은 환금성 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 6층 602호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설 · 현재 공실 · 11층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사에스엘디자인 (2016.07.21. 거래가액 273,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 21,965,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 204,761,493원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.21. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 세금 배당순위는 확인
2016.07.19. 태민개발주식회사 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 2016.07.21. 신탁등기가 말소된 뒤 주식회사에스엘디자인으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2017년부터 2019년까지 설정된 일부 압류와 가압류는 경매 개시 전에 해제·말소됐습니다. 서울보증보험주식회사의 2021.05.13. 가압류는 2023.10.23. 일부해제로 청구금액이 22,407,344원으로 변경됐고, 2023.03.16. 양산시 압류와 2025.04.03. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 분석 — 5.77%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 21,965,000원으로 감정가 381,000,000원의 5.77%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 비교 없이 최저가가 시세보다 낮다고 단정하거나 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
오히려 8회 연속 유찰은 시장이 감정가뿐 아니라 물건의 사용성·건물 상태·관리 상태·재매각 가능성을 계속 낮게 평가했을 가능성을 점검하라는 신호입니다. 제1종근린생활시설 공실이라는 용도 특성과 외벽 일부 파손, 승강기 운행중지가 함께 확인되므로, 낙찰가 외에 정상 사용을 위한 비용과 기간을 조사해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 5.77% | 21,965,000원 | 21,169,630원 | 426,521,047원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 4.04% | 15,375,499원 | 14,698,740원 | 432,991,937원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 2.82% | 10,762,849원 | 10,169,118원 | 437,521,559원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 21,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 795,370원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 240,000,000원 | 21,169,630원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스티이엔지 | 55,098,333원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 130,185,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19-1번 가압류 변경 | 22,407,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 총 미배당 | 447,690,677원 | 426,521,047원 미배당 |
현재 최저가에서는 집행비용 795,370원을 제외한 21,169,630원이 부산은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 북동측 인근의 일루아타워 6층 602호입니다. 주위는 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산대양산캠퍼스역이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비돼 있으나 외벽 일부가 파손됐고 승강기는 운행중지 상태입니다.
- 도로·토지. 인접 도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형 상업용 건부지이며 북동측 광대로, 남서측 중로에 접합니다. 토지면적은 816.6㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제1종근린생활시설 공실 상태에서 8회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 영업·임대 가능성과 건물 공용시설 정상화 여부가 재매각 가능성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 602호의 출입·사용 상태와 실제 점유자를 직접 확인하세요.
- 승강기 정상화. 운행중지 원인, 검사 상태, 수리계획, 비용 부담 주체와 정상 운행 가능 시점을 관리주체에 확인하세요.
- 외벽 파손 범위. 파손 부위가 공용부분인지, 누수·안전 문제로 이어지는지, 보수공사가 확정됐는지 확인하세요.
- 관리비·공사비. 체납 관리비와 승강기·외벽 관련 특별수선 또는 분담금이 있는지 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력 7건과 관련한 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요.
- 용도 적합성. 제1종근린생활시설로 계획한 업종이 건축물 용도와 관리규약, 지구단위계획에 적합한지 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 5.77%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 일루아타워 및 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 어렵다
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차권이나 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 하지만 감정가 381,000,000원이 8회 유찰돼 21,965,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
제1종근린생활시설 공실, 임대관계 미상, 외벽 일부 파손, 승강기 운행중지가 동시에 확인됩니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로는 적정가를 산정할 수 없고, 정상 사용을 위한 비용과 재임대·재매각 가능성을 확인하지 못하면 낮은 낙찰가가 그대로 손실 위험이 될 수 있습니다. 권리는 통과지만, 가격과 물건 상태는 보류. 입찰 전 현장조사와 건물 관리상태 확인이 결론을 좌우하는 사건입니다.
