울산지방법원 2025타경1064. 울산 동구 일산동 세인트에스타워 1층 101호로, 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(공실)입니다. 감정가 2,750,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 660,275,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 24% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 훨씬 먼저 등기부의 선순위 전세권을 확인하는 데 있습니다.
말소기준권리는 2021.07.15. 일산새마을금고 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후의 김상현 근저당권 250,000,000원, 조정애 근저당권 117,000,000원, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 약 3년 앞선 2018.05.30. 국민은행 전세권 1,300,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1064 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 579-9 세인트에스타워 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사삼신 |
| 감정가 / 최저가 | 2,750,000,000원 / 660,275,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 철골구조 · 지하1층 및 지상13층 건물 내 1층 |
① 권리 흐름 — 2018년 전세권이 말소기준보다 앞선다
반면 현재 예상배당에서는 같은 국민은행 전세권에 매각대금에서 651,272,250원을 먼저 배당하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다. 즉, 선순위 전세권의 권리판정과 배당 시나리오가 서로 일치하지 않습니다. 이 차이를 임의로 어느 한쪽으로 단정하면 안 됩니다. 매각물건명세서와 경매신청의 권원, 전세권의 배당요구·소멸 여부를 원본에서 확인해 매수인 부담이 실제 0원인지 확정해야 합니다.
현재 별도의 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 이 물건은 임차인 여부보다 등기된 선순위 전세권 자체가 핵심 권리입니다.
② 가격 — 4회 유찰의 숫자보다 권리 확정이 먼저
감정가 2,750,000,000원에서 현재 최저매각가 660,275,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 수준이며, 5회 유찰 시 462,192,500원, 6회 유찰 시 323,534,750원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
업무시설이 현재 공실이고, 물건 용도가 근린시설인 만큼 아파트처럼 표준화된 실거래를 전제로 환금성을 평가하기도 어렵습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 점을 보여주는 요소로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 660,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,002,750원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 651,272,250원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 일산새마을금고 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 김상현 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 조정애 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권 총액 2,927,000,000원 중 651,272,250원이 배당되고, 미배당액은 2,275,727,750원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 선순위로 차감되어 후순위 배당은 더 감소할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 광대로변 상가지대이며, 서측은 주거지대, 동측 도로 건너편은 일산해수욕장 및 배후 식당가 등 상가지대로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 당시 업무시설(공실)입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골구조의 지하1층·지상13층 건물 내 1층이며, 위생·급배수·화재관리·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 폭 25미터 정도, 북측 폭 6미터 정도의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 대로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·업무시설 복합용도 건물의 공실 물건이고 이미 4회 유찰된 만큼, 주거용 표준상품보다 매수층과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권부터 확정. 2018.05.30. 국민은행 전세권 1,300,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 배당안과 권리판정의 불일치 확인. 배당안은 전세권에 651,272,250원을 배당하고 인수 0원으로 계산하지만 등기 권리판정은 선순위 전세권 인수로 표시됩니다. 이 차이를 해소하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 남아 있으므로 당해세 유무와 체납 규모를 확인해야 합니다.
- 공실 원인·임대수요 확인. 감정 이용상태가 업무시설 공실입니다. 현장 공실기간, 임대료 수준, 관리비, 업종 제한 등을 점검해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 현재 660,275,000원은 감정가의 24% 수준이지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 13억 선순위 전세권이 먼저다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 2,750,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 660,275,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 낮아진 이유만으로 투자매력이 높다고 볼 수는 없습니다.
말소기준인 2021.07.15. 일산새마을금고 근저당보다 앞서 2018.05.30. 국민은행 전세권 1,300,000,000원이 존재하고, 등기 권리판정은 이를 매수인 인수로 표시합니다. 동시에 예상배당은 전세권에 651,272,250원을 배당하면서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순한 “저가 낙찰 기회”가 아니라 선순위 전세권의 최종 소멸 여부를 확인하기 전에는 가격판단을 중단해야 하는 사건입니다.
권리 확인 전 가격평가 보류. 이것이 현재 단계에서 가장 중요한 결론입니다.
