462,193,000원
울산지방법원 2025타경1064. 울산 동구 일산동 세인트에스타워 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(공실)이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가 2,750,000,000원에서 5회 유찰돼 462,193,000원까지 떨어져 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 전세권입니다.
2018.05.30 국민은행 전세권이 전세금 1,300,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐습니다. 반면 말소기준권리는 2021.07.15 일산새마을금고 근저당권 1,260,000,000원입니다. 등기상 이 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다. 이후의 일산새마을금고, 김상현, 조정애 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1064 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 579-9 세인트에스타워 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사삼신 |
| 감정가 / 최저가 | 2,750,000,000원 / 462,193,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 임대관계 | 감정평가상 임대관계 미상 · 이용상태 업무시설(공실) |
① 권리 흐름 — 2018년 전세권이 말소기준보다 앞선다
권리 순서의 핵심은 명확합니다. 국민은행 전세권은 2018.05.30, 말소기준인 일산새마을금고 근저당권은 2021.07.15입니다. 전세권이 3년 이상 앞서며, 등기 판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수입니다. 반면 2021.07.15 이후 설정된 일산새마을금고 근저당, 2023년 김상현·조정애 근저당, 2024년 국·울산광역시 동구 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%가 아니라 실질 부담을 봐야 한다
현재 최저매각가는 462,193,000원으로 감정가 2,750,000,000원의 현재 회차 16.81% 수준입니다. 하지만 선순위 전세권 1,300,000,000원의 미배당분을 인수한다면 낙찰대금만으로 가격을 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2,750,000,000원 | 기준 감정가 |
| 현재 최저가 | 462,193,000원 | 5회 유찰 |
| 전세권 전세금 | 1,300,000,000원 | 말소기준 이전 권리 |
| 현재 회차 전세권 배당 | 455,171,070원 | 집행비용 차감 후 배당 |
| 전세권 미배당 추정 | 844,828,930원 | 등기상 인수 판정 적용 |
| 실질취득 부담 | 1,307,021,930원 | 최저가 + 미배당 전세금 |
실거래 시세 자료는 확인되지 않아 실질취득 1,307,021,930원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 17%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 5회 유찰된 근린시설·업무시설이고 현재 공실이므로, 권리 부담과 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,021,930원 |
| 전세권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 455,171,070원 |
| 근저당 · 일산새마을금고 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 김상현 | 250,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 조정애 | 117,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 2,927,000,000원, 예상 배당액은 455,171,070원, 미배당은 2,471,828,930원입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 일산동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 광대로변 상가지대이며, 서측은 주거지대, 동측 도로 건너편은 일산해수욕장과 배후 식당가 등 상가지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(공실)입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골구조, 지하1층·지상13층 건물 내 1층입니다. 위생·급배수·화재관리·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 북측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류·소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설·업무시설 성격에 현재 공실이고 5회 유찰된 물건입니다. 실거래 시세 자료도 없어 주거형 부동산처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 국민은행 전세권 1,300,000,000원의 존속·소멸·배당요구 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 최우선 확인해야 합니다.
- 경매신청 원인 대조. 전세권자와 경매개시결정 채권자가 모두 국민은행으로 표시되므로, 어떤 권리에 기초한 신청인지 확인이 핵심입니다.
- 최저가 착시 금지. 462,193,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 등기상 인수 판정대로라면 전세권 미배당분을 포함한 실질 부담을 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 우선 배당돼 실제 배당 결과와 인수 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공실·임대상태 확인. 감정평가상 업무시설(공실)이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린시설·업무시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 최저가는 내려가도 채권 미배당은 확대됩니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 선순위 13억이 먼저다
이 물건은 감정가 27.5억이 5회 유찰돼 4.62억까지 내려온 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리순서를 펼치면 결론이 달라집니다. 2018년 국민은행 전세권 13억원이 2021년 말소기준 근저당보다 앞서고, 등기상 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
현재 최저가를 기준으로 전세권에 배당되는 금액은 455,171,070원입니다. 따라서 전세금 중 844,828,930원이 남고, 이를 인수한다고 보면 실질취득 부담은 약 1,307,021,930원입니다. 실거래 비교자료도 없고, 업무시설(공실)·근린시설에 5회 유찰까지 겹쳤습니다. 권리 확인 전에는 최저가 할인율을 투자 메리트로 평가할 수 없는 사건입니다.
