울산지방법원 2025타경1143. 울산광역시 남구 삼산동 1628-4 일원의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 1층은 계단실·주차장, 2층은 골프연습장으로 이용되고 있으며, 토지는 330.6㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 감정가는 3,700,862,250원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,813,423,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.08.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,013,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 부산은행의 추가 근저당권, 가압류, 경매개시결정, 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 권리상 인수액 0원과 별개로 감정요항에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있으므로 점유·임대차 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1143 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1628-4, 1628-5 · 울산광역시 남구 삼산로366번길 18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 계단실·주차장 · 2층 골프연습장 |
| 토지 | 330.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사화신능력개발원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,700,862,250원 / 1,813,423,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,537,999,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.08.24. 주식회사화신능력개발원이 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 같은 날 부산은행이 채권최고액 2,013,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행의 638,000,000원·77,000,000원 근저당권, 롯데카드 205,746,190원 가압류, 와이에스디자인그룹 112,643,636원 가압류, 아이비케이저축은행 204,662,657원 가압류, 경매개시결정과 울산광역시 남구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
이 사건은 감정가 3,700,862,250원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 1,813,423,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 이 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,813,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,534,230원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,013,000,000원 | 1,792,888,770원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 638,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 205,746,190원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 와이에스디자인그룹 | 112,643,636원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 204,662,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,251,052,483원 중 예상 배당액은 1,792,888,770원으로, 현재 회차 기준 미배당액은 1,458,163,713원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 20,534,230원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 삼산동 소재 울산세무서 북동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·관공서·공동주택·대형 판매점·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일반건축물대장상 1층은 계단실·주차장, 2층은 골프연습장입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 및 경량철골구조 경량철골구조지붕 2층 건물이며, 외벽은 미장석·판넬 마감, 내벽은 타일·페인팅·내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기설비·위생 및 급배수설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 330.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,191,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정요항의 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 실제 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권총액 3,251,052,483원 대비 1,458,163,713원의 미배당이 발생하며 추가 유찰 시 부족액이 더 커집니다.
- 용도 확인. 2층 골프연습장 이용상태와 1층 주차장·계단실 현황, 토지의 유통상업지역·지구단위계획구역 조건을 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실제 가치
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정요항상 임대관계가 미상이고, 현재 가격을 검증할 최근 실거래 자료도 없습니다. 2회 유찰로 최저가가 1,813,423,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 1층 계단실·주차장, 2층 골프연습장으로 이용되는 건물과 330.6㎡ 상업용 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 따라서 결론은 등기 인수는 0원, 가격 판단은 추가 검증 필요입니다.
