울산지방법원 2025타경1143. 울산 남구 삼산동 1628-4, 1628-5의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 일반건축물대장상 1층은 계단실·주차장, 2층은 골프연습장으로 이용되고 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 토지이용상황은 상업용이며 면적은 330.6㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사화신능력개발원으로, 2023.08.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 부산은행 근저당권도 함께 설정됐습니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.08.24 을구 8번 부산은행 근저당권 2,013,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 부산은행 추가 근저당 2건과 가압류 3건, 경매개시결정, 지방자치단체 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 점유관계까지 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1143 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1628-4, 1628-5 · 울산광역시 남구 삼산로366번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 계단실·주차장 · 2층 골프연습장 |
| 토지 | 330.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사화신능력개발원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,700,862,250원 / 1,813,423,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,537,999,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.08.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,013,000,000원입니다. 2024.01.18과 2024.07.23에 같은 부산은행의 추가 근저당권이 설정됐고, 이후 롯데카드주식회사·주식회사 와이에스디자인그룹·주식회사 아이비케이저축은행의 가압류, 부산은행의 경매개시결정, 남구(울산광역시)의 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 없다
현재 최저매각가는 1,813,423,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,269,396,100원(감정가 34%), 4회 유찰 시 888,577,270원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 골프연습장으로 이용되는 건물과 상업용 토지가 함께 매각되는 형태이므로 가격 판단은 개별 부동산의 수익성·점유상태·건물상태까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,813,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,534,230원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,013,000,000원 | 1,792,888,770원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 638,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 205,746,190원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 와이에스디자인그룹 | 112,643,636원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 204,662,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 3,251,052,483원, 채권자 배당액은 1,792,888,770원이며 미배당은 1,458,163,713원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·이용상태·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 삼산동 소재 울산세무서 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·관공서·공동주택·대형 판매점·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 1층은 계단실·주차장, 2층은 골프연습장입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 경량철골구조지붕 2층 건물이며, 전기설비·위생 및 급배수설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 면적 330.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,191,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며 중로2류·소로2류와 접하고 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 확인된 임차인 내역이 없다는 사실만으로 공실 또는 소유자 직접점유라고 단정하지 말고 현황조사와 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물도 포함된다고 명시돼 있습니다. 매각대상 범위와 현황을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당권은 삼산동 1628-4 및 1628-5 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 개별 필지와 건물의 매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당액은 1,458,163,713원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만, 채권관계가 큰 물건인 만큼 배당요구와 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율을 곧바로 시장가치 할인으로 해석하지 말고 개별 감정내역과 수익성·건물상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세 49%”
이 물건의 등기 권리는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2023.08.24 부산은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다.
2회 유찰로 최저매각가는 1,813,423,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그럼에도 최근 실거래 기준이 없고 임대관계도 미상이며, 건물은 골프연습장으로 이용되고 토지와 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리는 말소 구조지만, 가격과 점유를 별도로 검증해야 한다”는 점입니다. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내리기보다 현장·임대·수익성·감정 세부내역을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
