울산지방법원 2025타경1225. 양산시 물금읍 가촌리 마레죤 3층 304호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자 정혜정은 2015년 11월 24일 매매를 원인으로 거래가액 205,000,000원에 취득했고, 2015년 12월 3일 물금농업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2018년 같은 물금농업협동조합의 채권최고액 42,000,000원 근저당이 추가됐고, 지방세·국세 관련 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1225 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-2 마레죤 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 129 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건 중 3층 304호 |
| 소유자 | 정혜정 · 2015.11.24 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 49,412,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 물금농업협동조합 / 259,112,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2015.12.03 물금농업협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 이를 기준으로 이후 설정된 42,000,000원 근저당, 2024년 양산시 압류, 2025년 국세 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020년 양산시 압류는 2020.11.09 이미 말소됐고, 2024년 임의경매개시결정 역시 2025.05.26 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 49,412,000원으로 감정가 294,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설입니다. 또한 이미 5회 유찰됐고 이번 매각은 재매각입니다.
따라서 이 리포트에서는 감정가 대비 할인율을 그대로 ‘시세 대비 저렴함’으로 해석하지 않습니다. 실제 입찰 판단에서는 상가의 임대 가능성·공실 여부·점유 상태·수익성·재매각 사유와 함께 현재 49,412,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,416원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 물금농업협동조합 | 216,000,000원 | 48,122,584원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 물금농업협동조합 | 42,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 258,000,000원 중 예상배당은 48,122,584원, 미배당은 209,877,416원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세가 있으면 우선 차감돼 근저당권자의 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 49,412,000원 | 48,122,584원 | 209,877,416원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 34,588,400원 | 33,565,809원 | 224,434,191원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 24,211,880원 | 23,376,066원 | 234,623,934원 | 0원 |
권리상 중요한 점은 매각가가 49,412,000원에서 34,588,400원, 24,211,880원으로 내려가도 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 반대로 채권자의 미회수액은 늘어납니다. 따라서 미배당 규모 자체를 매수인의 추가부담으로 오해해서는 안 됩니다.
⑤ 점유·임대관계 — 대항력 판단은 현장 확인 전 보류
감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자 정보가 확인된 상태가 아니므로, 현 단계에서 대항력 유무를 단정하지 않는 것이 맞습니다. 입찰 전 실제 점유자, 영업자, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·문화시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지계획. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지 조건. 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 중로각지, 토지면적은 1,197.8㎡입니다.
- 공시지가. 2,195,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건 중 3층 304호로, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 입찰 준비 시 이 조건을 우선 확인하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 양산시 지방세 압류와 국세 압류가 확인되므로, 당해세 여부와 배당순위를 매각 전 원문으로 재확인하세요.
- 5회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 단순 할인율이 아니라 해당 근린시설의 실제 수요·공실·임대수익·재매각 배경을 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 34,588,400원, 7회 유찰 시 24,211,880원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 가격 하락만으로 투자성이 자동 개선되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·점유 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “5회 유찰·재매각”은 경고
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 물금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 좋은 입찰물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
감정가 294,000,000원에서 5회 유찰돼 49,412,000원까지 내려왔고, 이번에는 재매각·보증금 30% 조건입니다. 더구나 이용상태가 제2종근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 낮지만, 시장성과 점유 리스크는 반드시 재확인”입니다. 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정하기보다는 실제 임대·영업 상태와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 타당합니다.
