465,965,000원
울산지방법원 2025타경1252. 두서면 행정복지센터 남동측 인근의 축사와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 축사이고, 토지는 생산녹지지역·농업진흥구역에 속한 답으로 확인됩니다. 주변은 농경지와 축사로 형성돼 있으며 차량은 인근까지 접근할 수 있으나 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
권리 흐름의 기준은 2021.06.25. 설정된 중울산농업협동조합의 채권최고액 546,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등기부에는 이전 근저당권들이 2020.09.07.과 2021.06.25. 해지로 말소된 이력이 있는데, 예상배당 시뮬레이션은 이들 권리에 먼저 배당하는 구조입니다. 이 불일치는 입찰 전 등기부 원본과 배당순위를 반드시 대조해야 할 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 인보리 336-3 |
| 건물 등기표시 | 울산광역시 울주군 두서면 인보리 342-1, 342-2, 342-4, 342-5 제에이동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 이용상태 축사 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 · 일부 판넬 및 무벽체 |
| 소유자 | 홍장수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 950,949,000원 / 465,965,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 437,323,016원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.25. 을구 10번 중울산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대표 토지 현황 | 489.0㎡ · 지목 답 · 생산녹지지역 · 농업진흥구역 · 공시지가 42,800원/㎡ · 맹지 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 말소이력 대조가 필요하다
말소기준인 을구 10번 근저당권은 2025.12.11. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.16. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 같은 날 을구 11번 근저당권도 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 을구 12번 김정환 근저당권, 온산농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 950,949,000원, 현재 최저매각가는 465,965,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액도 465,965,000원입니다.
그러나 동일·유사 축사와 농지의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 실질취득액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 축사와 농지는 아파트처럼 규격화된 거래시장이 아니고, 본건은 생산녹지지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 등의 제한과 맹지 조건이 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,059,650원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 두북농업협동조합 | 450,000,000원 | 275,905,350원 |
| 을구 8번 근저당권 · 두북농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중울산농업협동조합 | 546,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중울산농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 김정환 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 온산농업협동조합 | 66,223,399원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,395,223,399원 중 예상배당은 458,905,350원, 미배당은 936,318,049원입니다. 신청채권자 청구액 437,323,016원은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·공법상 제한
- 주위환경. 두서면 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 축사 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 목록 10·11 건물은 축사이며, 일반철골구조 칼라강판지붕 단층입니다. 전기설비·환기 및 온도설비·환풍설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 제한. 도시지역·생산녹지지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·공장설립제한지역에 해당합니다. 목록 6~9에는 공장설립승인지역(1호)도 포함됩니다.
- 대표 토지. 지목과 이용상황은 답, 지형은 평지·세로장방이며 도로접면은 맹지입니다. 면적은 489.0㎡, 공시지가는 42,800원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록 1·2는 공부상 답이나 현황 일부가 전 및 수목 식재 상태이고, 목록 4·5·7·8은 공부상 답이나 현황은 일단의 축사부지입니다.
- 건물 차이. 목록 10은 공부상 면적 244㎡이나 건축물현황도 및 실측 면적은 224㎡입니다. 목록 10·11은 공부상 판넬지붕이나 현황은 칼라강판지붕입니다.
- 포함 물건. 일괄매각이며 제시외 수목·관정 및 건물이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1부터 8까지의 토지에 대해 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 목록 전부에 대해 매각불허가되고 매수신청보증금도 반환되지 않습니다.
- 맹지와 진입 조건. 대표 토지의 도로접면이 맹지로 기재돼 있으므로 실제 차량 진입로와 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 면적. 목록 10의 공부상 244㎡와 현황 224㎡ 차이를 기준으로 사용 가능 면적과 감정평가 반영 범위를 대조해야 합니다.
- 지붕·토지 현황. 공부상 판넬지붕과 현황 칼라강판지붕의 차이, 답으로 등재된 토지의 축사부지·전·수목 식재 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 수목·관정·건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·수량·상태와 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.09.07.과 2021.06.25. 말소등기와 예상배당표의 선순위 배당 구조가 일치하지 않으므로 등기부·매각물건명세서·채권계산서를 교차 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 축사·농지의 실제 거래와 이용 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다른 문제다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 대항력 보증금 인수 위험은 없습니다. 그러나 축사와 농지를 묶은 일괄매각이고, 농지취득자격증명 미제출 시 목록 전부가 매각불허가되면서 매수신청보증금까지 반환되지 않는 중대한 절차 위험이 있습니다. 대표 토지는 맹지이고, 축사 면적과 지붕 형태에도 공부와 현황의 차이가 존재합니다.
최저가는 465,965,000원으로 감정가의 49%지만, 실거래 비교자료가 없어 가격이 실제 시장보다 낮다고 볼 근거는 부족합니다. 여기에 등기상 말소된 선순위 근저당권과 예상배당 순서가 서로 엇갈리는 문제도 남아 있습니다. 결론적으로 임차인 인수는 없지만 입찰 난도는 낮지 않은 축사·농지 사건입니다. 농취증 발급 가능성, 진입 조건, 현황 차이와 권리 원본의 정합성을 모두 확인하기 전에는 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
