울산지방법원 2025타경1341. 울산 동구 방어동 975-7의 건물과 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용은 1층이 근린생활시설 및 단독주택, 2층이 단독주택, 지하가 근린생활시설이며 부속건물은 화장실로 이용 중입니다. 토지는 287.5㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다.
등기상 소유자는 정만조·황명숙으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2010년 6월 11일 일산새마을금고의 채권최고액 247,000,000원 근저당이 설정되어 있고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 같은 금고의 근저당 78,000,000원·117,000,000원, 정만조의 가압류 218,472,125원, 2025년 공유물분할을 위한 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1341 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 975-7 · 울산광역시 동구 화잠2길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 단독주택 · 2층 단독주택 · 지하 근린생활시설 · 부속건물 화장실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 조적조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 토지 | 대 287.5㎡ · 주상용 · 완경사 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 정만조 2분의 1 · 황명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 900,880,650원 / 216,301,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황명숙 / 347,863,927원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당도 매각으로 소멸
말소기준은 2010.06.11. 을구 1번 일산새마을금고 근저당 247,000,000원입니다. 이후 설정된 일산새마을금고 근저당 2건과 정만조의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년에 설정됐던 울산광역시 동구 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 가격·회차 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 900,880,650원, 현재 최저매각가는 216,301,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰됐기 때문에 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 최저가를 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 216,301,000원 | 212,472,786원 | 795,863,266원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 151,410,700원 | 148,490,950원 | 859,845,102원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,987,490원 | 103,703,665원 | 904,632,387원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 매각가와 채권자 배당액은 함께 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 4회·5회·6회 유찰 모두 매수인 인수액 0원으로 동일합니다. 즉 이 물건의 핵심은 미배당 채권을 떠안는 문제가 아니라, 주상용 건물과 토지를 실제 시장에서 얼마로 볼 것인지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,214원 |
| 을구 1번 근저당 · 일산새마을금고 | 247,000,000원 | 212,472,786원 |
| 을구 2번 근저당 · 일산새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 일산새마을금고 | 117,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 정만조 | 218,472,125원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 황명숙 | 347,863,927원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,008,336,052원 중 채권자 예상배당은 212,472,786원, 미배당은 795,863,266원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현고등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층은 단독주택, 지하는 근린생활시설, 부속건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 287.5㎡의 대지이며 주상용, 완경사·정방형·소로각지입니다. 공시지가는 990,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·문현고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 슬라브지붕의 지하 1층, 지상 2층 건물로 기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비, 단독주택 부분 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 면적 확인. 일반건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나 토지대장상 287.5㎡를 기준으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건이 포함되므로 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 24.01%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 할인율만으로 “저가” 판단을 하지 말고 인근 주상용 토지·건물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 혼합. 단독주택과 근린생활시설이 섞여 있어 일반 주거 전용 물건보다 매수층과 활용방안이 제한될 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 795,863,266원이 발생하지만 이는 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·건물 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “가격 검증”이 먼저
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2010년 일산새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 판단을 서두르기 어렵습니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없고 실제 이용도 주택과 근린생활시설이 섞인 주상용입니다.
권리는 소멸형이지만 가격은 확인형. 216,301,000원이라는 숫자가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 싸다고 결론 내리기보다, 287.5㎡ 토지와 지하 1층·지상 2층 건물의 실제 상태, 제시외 물건, 점유관계, 인근 주상용 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
