울산지방법원 2025타경1341. 울산 동구 방어동 975-7 토지와 지하 1층·지상 2층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 실제 이용은 1층 근린생활시설 및 단독주택, 2층 단독주택, 지하 근린생활시설, 부속건물 화장실입니다. 정만조와 황명숙이 각각 지분 2분의 1을 보유하며, 황명숙이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
권리구조의 기준점은 2010.06.11. 설정된 일산새마을금고 근저당권 247,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 금고의 근저당권 2건과 정만조의 가압류, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 각 층의 사용관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1341 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 975-7 · 울산광역시 동구 화잠2길 22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조·조적조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 토지 | 대 287.5㎡ · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 소로각지 |
| 소유자 | 정만조 지분 2분의 1 · 황명숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 900,880,650원 / 216,301,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황명숙 / 347,863,927원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2010.06.11. 일산새마을금고 근저당권입니다. 2013년과 2014년에 추가 설정된 근저당권, 2024년 정만조의 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년과 2024년에 등기된 지방세 압류는 각각 해제·말소 기록이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 216,301,000원으로 감정가 900,880,650원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 근린생활시설과 단독주택이 결합된 주상용 복합건물입니다. 각 층의 임대 가능성, 건물 상태, 상가 부분의 영업 활용도, 실제 점유관계에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 216,301,000원 | 24.01% | 795,863,266원 |
| 5회 유찰 시 | 151,410,700원 | 16.81% | 859,845,102원 |
| 6회 유찰 시 | 105,987,490원 | 11.76% | 904,632,387원 |
추가 유찰이 발생해도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 낙찰가 하락은 채권자의 미배당액만 키우며, 그것이 곧바로 매수인의 투자수익을 보장하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 없으므로 가격 메리트는 현장 상태와 별도 시세조사 없이 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,214원 |
| 1. 근저당 · 일산새마을금고 | 247,000,000원 | 212,472,786원 |
| 2. 근저당 · 일산새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 일산새마을금고 | 117,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정만조 | 218,472,125원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 황명숙 | 347,863,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,008,336,052원 중 채권자 예상배당은 212,472,786원이며, 미배당액은 795,863,266원입니다. 신청채권자 황명숙의 청구액 347,863,927원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현고등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층은 단독주택, 지하는 근린생활시설, 부속건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비, 단독주택 부분의 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 287.5㎡, 주상용, 완경사 정방형 소로각지이며 공시지가는 990,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역과 문현고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나 토지대장상 면적 287.5㎡를 기준으로 평가됐습니다. 그 밖의 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 결합된 형태이고 4회 유찰된 만큼, 단일 아파트보다 수요층과 활용방안 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 각 층의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 2-1 내지 2-3 건물과 2-4 물건이 포함되므로 현황과 매각대상 일치 여부를 확인하세요.
- 복합용도 수익성 검토. 근린생활시설과 단독주택 부분의 독립 사용 가능성, 출입구, 설비, 임대 가능성을 각각 점검하세요.
- 건물 상태 확인. 철근콘크리트조·조적조 건물의 누수, 균열, 설비 노후와 수선비를 현장에서 조사하세요.
- 세금 확인. 해제·말소된 압류와 별개로 당해세 존재 여부를 관할 기관과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 인근 토지·단독주택·근린생활시설의 개별 시세와 임대료를 조사한 뒤 토지와 건물 가치를 분리해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원인 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정 이용상태가 근린생활시설과 단독주택이 결합된 구조이고 이미 4회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다.
권리는 소멸형, 가격은 검증형. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 토지 287.5㎡와 각 층의 실제 활용가치, 점유상태, 수선비, 임대 가능성을 합산한 현장가치입니다. 권리분석만으로 응찰을 결정하기보다 현장조사와 인근 복합건물 시세 확인을 마친 뒤 보수적으로 상한을 정하는 접근이 필요합니다.