감정가 34%까지 내려왔지만, 용도 불일치와 점유 미상이 핵심 — 양산 범어리 501호

울산지방법원 2025타경1342. 양산시 물금읍 범어리 647-9 제2동 5층 501호입니다. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설, 현황 다세대주택입니다. 소유자는 정대욱이며, 2024년 3월 22일 종전 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 날 웅상농업협동조합에 채권최고액 57,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준입니다.

2024년 3월 22일 이전 오만수 명의에서 발생한 압류·경매개시결정·파산등기와 승학새마을금고, 유돈춘, 김명숙의 종전 근저당권은 그날 강제경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 현재 소유권 취득 후 설정된 정연희 근저당과 카드사·은행·캐피탈사의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 현재 등기관계만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금전 권리는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 종전 권리 말소 후 새로 형성된 구조

핵심 기준일은 2024년 3월 22일입니다. 이날 정대욱이 종전 강제경매 매각으로 소유권을 취득하면서 오만수 명의에서 발생한 압류·경매개시결정·파산등기와 종전 근저당권 3건이 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 웅상농업협동조합 근저당권이 현재 말소기준이므로, 그 이후 설정된 정연희 근저당과 각종 가압류는 이번 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 34%라도 시세 검증이 먼저다

현재 최저매각가는 56,938,000원으로 감정가 166,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

등기상 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같습니다. 그러나 취득가격이 낮다는 사실과 자산가치가 높다는 사실은 다릅니다. 공부상 근린생활시설과 현황상 다세대주택의 불일치가 금융·용도변경·임대·매도 과정에 어떤 영향을 주는지 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)

채권 총액 2,305,173,148원 중 채권자 예상배당은 55,513,116원, 미배당은 2,249,660,032원입니다. 신청채권자 웅상농업협동조합의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기에는 2024.03.22 종전 권리 말소가 확인되므로, 종전 권리의 실제 배당 참가 여부와 순위는 법원의 배당요구 및 최종 배당표를 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 용도·건축물 리스크 — 본건 501호와 202호를 구분해야 한다

본건 501호는 공부상 제2종근린생활시설이지만 감정평가 당시 현황은 다세대주택으로 조사됐습니다. 이는 공부와 실제 사용이 일치하지 않는다는 뜻이므로, 주거용 사용의 적법성, 용도변경 가능 여부, 건축물대장 표시, 금융기관 담보평가와 향후 매수자층을 별도로 확인해야 합니다.

위반건축물로 특정된 대상은 제2동 202호이며, 본건 501호를 동일하게 위반건축물이라고 단정할 근거는 없습니다. 반대로 501호가 현황상 주거로 이용된다는 사실만으로 적법한 주거 전환이 완료됐다고 볼 수도 없습니다. 응찰 전 반드시 호별 건축물대장, 용도변경 허가·신고 여부와 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 서남초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 완경사지대의 자체 지반이 평탄한 세장형이며, 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 돼 있습니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·소로2류 접합이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 665,700원이고 토지면적은 413㎡입니다.
• 환금성. 공부상 근린시설과 현황 주거 이용의 불일치로 일반적인 주택보다 대출·임대·재매각 과정에서 확인할 조건이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호별 건축물대장. 501호의 공부상 용도, 위반건축물 표시, 용도변경 허가·신고 여부를 확인하세요.
• 현황 주거 이용. 다세대주택 이용이 적법한지, 원상복구나 이행강제금 가능성이 있는지 양산시 담당 부서에 확인하세요.
• 202호 시정명령 구분. 자진철거시정명령은 제2동 202호에 관한 사항이므로 501호에 그대로 적용해 판단하지 말고, 같은 건물의 별도 위험 신호로 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대열람, 사업자등록, 점유자 면담과 계약서 존재 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 배당순위 재검증. 2024.03.22 말소된 종전 권리와 예상배당표의 채권 항목을 법원 배당요구 내역·최종 배당표와 대조하세요.
• 신청채권자 무배당. 현재 시뮬레이션에서는 웅상농업협동조합 배당이 0원이므로 취하·변경 가능성과 절차 진행상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 용도와 점유다

이 물건은 등기만 보면 2024년 강제경매 매각으로 종전 권리가 정리된 뒤 형성된 비교적 명확한 구조입니다. 현재 말소기준은 웅상농업협동조합 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 최저가 56,938,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 시세 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 공부상 제2종근린생활시설을 현황 다세대주택으로 이용하는 차이가 남아 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 역시 미상입니다. 같은 건물 202호의 불법 용도변경 시정명령은 본건 501호와 구분해야 하지만, 건물 전체의 용도관리 상태를 점검해야 한다는 경고 신호입니다.

등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 용도·점유 확인은 필수. 이 세 문장이 본건의 결론입니다. 응찰 여부는 501호의 적법한 사용 가능성과 실제 점유관계, 확인 가능한 시장가격을 모두 대조한 뒤 결정해야 합니다.