울산지방법원 2025타경1567. 울산 북구 무룡동 351-20의 제2종근린생활시설(체력단련장)과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반목구조 기와지붕 2층이고, 토지는 462.0㎡입니다. 감정가는 634,346,800원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 310,830,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2021.03.25. 중울산농업협동조합 근저당권이며, 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 인접지와의 정확한 경계는 지적경계 측량이 필요합니다. 더 중요한 것은 주식회사 해담원이 2022년경부터 공사 및 점유를 개시해 계속 영업 중이라며, 제시외 건물인 근린생활시설 2동 및 보일러실 조성·활용에 공사비와 설비비를 투입했다는 취지로 현황조사보완신청서를 제출했다는 점입니다. 그 주장의 진위는 불명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1567 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 무룡동 351-20 · 울산광역시 북구 달곡1길 52-14 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(체력단련장) |
| 건물 | 일반목구조 기와지붕 2층 · 위생 및 급배수시설·전기조명시설·난방시설 |
| 토지 | 462.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이종욱 |
| 감정가 / 최저가 | 634,346,800원 / 310,830,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중울산농업협동조합 / 406,894,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.03.25. 설정된 중울산농업협동조합 근저당권 455,000,000원입니다. 이후 2021.07.29. 을구 2번 근저당권 200,000,000원이 설정됐고, 이 권리는 2022.03.11. 양정희에게 이전됐습니다. 같은 날 양정희 명의의 을구 3번 근저당권 350,000,000원도 추가 설정됐습니다. 2025.11.19. 중울산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 점유자·임차 관계 — 유치권 주장은 별도 확인 대상
| 점유자 | 점유·영업 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 해담원 | 2022년경부터 공사·점유 개시 후 계속 점유 및 영업 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 공사비·설비비 투입에 따른 유익비상환청구권 또는 유치권 관련 분쟁 가능성 주장 · 진위 불명 |
보증금이나 확정일자 등 임대차 권리판단에 필요한 내용이 확인되지 않으므로 주식회사 해담원의 대항력을 확정적으로 있다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 반면 2022년경부터 계속 점유·영업했다는 주장과 유치권 관련 분쟁 가능성은 명도와 실제 인수부담 판단에서 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 310,830,000원으로 감정가 634,346,800원의 49%입니다. 다만 이 물건에 대한 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 그 자체가 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,151,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중울산농업협동조합 | 455,000,000원 | 305,678,380원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 양정희 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,005,000,000원 중 305,678,380원이 배당되고 699,321,620원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 310,830,000원 | 305,678,380원 | 699,321,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 217,581,000원 | 213,734,866원 | 791,265,134원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 152,306,700원 | 149,374,406원 | 855,625,594원 | 0원 |
회차가 내려가도 등기 권리 기준 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 신청채권자 중울산농업협동조합도 현재 회차에서 청구액 406,894,568원을 전액 회수하지 못하고, 3회·4회 유찰 시 배당액은 더 줄어듭니다. 이 배당 부족 자체는 매수인의 채무가 아니지만, 점유자의 유치권 관련 주장은 별도입니다.
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 무룡동 소재 달곡마을회관 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·주거나지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(체력단련장)입니다.
- 토지. 462.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역이 포함·접하고 준보전산지가 접합니다.
- 공시지가. 377,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 진위 확인. 주식회사 해담원이 주장한 공사·설비 투입 내역, 채권 발생 근거, 점유의 계속성 및 현황을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 2022년경부터 계속 점유·영업한다는 주장이 있으므로 실제 영업 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 근린생활시설 2동 및 보일러실을 포함한 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 경계측량. 인접지와 정확한 경계 확인에는 지적경계 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도의 현장 시세·수익성 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건은 말소기준 근저당 이후 담보권이 매각으로 소멸하고, 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 등기상 매수인 인수액이 모두 0원이라는 점에서는 구조가 명확합니다. 하지만 주식회사 해담원의 계속 점유·영업 및 유치권 관련 분쟁 가능성 주장이 있어 권리분석을 등기부에서 끝내서는 안 됩니다.
또한 현재 최저가 310,830,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세 비교 자료가 없으므로 이를 시장 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 2회 유찰·근린시설+토지·제시외 건물·경계측량·점유 분쟁 가능성을 함께 놓고 보면, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 점유와 유치권 주장에 실제로 어떤 법률·비용 부담이 붙는지를 입찰 전에 해소할 수 있느냐입니다.
