울산지방법원 2025타경1607. 울주군 웅촌면 고연리의 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 공장·사무실 등, 2층은 숙소 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 728㎡이며 일반공업지역에 속합니다.
등기 흐름은 2019년 6월 28일 조정래 명의 소유권보존과 하나은행 채권최고액 540,000,000원 근저당권 설정으로 시작합니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당안에서는 매각대금 전액이 집행비용과 1순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 권리자에게는 배당되지 않지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 477-24 · 울산광역시 울주군 웅촌면 반계길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(1층 공장·사무실 등, 2층 숙소 등) |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 지상 2층 · 기본 급·배수 위생설비 및 전기설비 |
| 토지 | 공장용지 728㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조정래 (2019.06.28. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 681,523,250원 / 333,946,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 541,269,095원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 물건인 관정 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 점유 확인이 중요하다
말소기준권리는 2019년 6월 28일 접수된 하나은행의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이후 하나은행 근저당권 2건, 안숙자·우성수지 주식회사·신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행 2번 근저당권 중 123,136,917원은 2025년 6월 23일 기술보증기금에 일부 대위변제·이전됐습니다.
② 가격·매각대상 — 감정가 49%는 시세 대비 49%가 아니다
현재 최저매각가는 333,946,000원으로 감정가 681,523,250원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 경매 회차 비율입니다. 주변 실거래나 동일한 공장 자산의 거래가격과 비교한 할인율이 아니므로, 감정가보다 절반 이상 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 회차 | 333,946,000원 | 49% | 0원 | 915,821,616원 |
| 3회 유찰 시 | 233,762,200원 | 34% | 0원 | 1,014,602,843원 |
| 4회 유찰 시 | 163,633,540원 | 24% | 0원 | 1,083,749,702원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 인수금액보다 토지·건물의 실제 상태, 공장 활용 가능성, 관정과 기계기구의 현존 여부를 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,475,244원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 328,470,756원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 378,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김상현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 김상현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 안숙자 | 55,510,060원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 우성수지 주식회사 | 49,991,320원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 7,650,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,140,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,244,292,372원 중 예상배당은 328,470,756원이고, 채권자 미배당액은 915,821,616원입니다. 집행비용 5,475,244원을 포함하면 매각대금 333,946,000원이 전액 소진되며, 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 고연저수지 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장과 근린생활시설 등으로 형성된 공장지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 주변 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용·구조. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 공장·사무실 등, 2층은 숙소 등으로 이용 중입니다. 기본 급·배수 위생설비와 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 728㎡, 공업용, 완경사·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 297,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·공장설립승인지역에 속하며, 가축사육제한구역과 소로1류(폭 10m~12m) 접합 조건이 확인됩니다.
- 현황. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 토지 합병 이력과 건물 소재지 표시는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 판단. 2회 유찰된 공장·토지이고 실제 가격 비교자료가 제시되지 않은 만큼, 최저가 비율보다 사용 목적과 현물 상태를 기준으로 수요와 처분 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 공장과 2층 숙소의 실제 점유자, 사용 경위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 목록에 포함된 기계기구 대부분이 소재불명·경제적 가치 없음으로 조사됐습니다. 현존 수량, 작동 상태와 철거·폐기 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관정 확인. 제시외 물건인 관정이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 소재 위치와 실제 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 필지 합병 대조. 등기사항증명서의 고연리 477-24·477-38 표시와 대장상 합병된 고연리 477-24의 경계·면적·건물 배치를 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 말소된 김상현 가압류 2건이 예상배당 항목에는 0원으로 포함돼 있으므로, 배당요구종기와 실제 채권자 목록을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 333,946,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고, 토지·건물·관정·잔존 기계의 실제 가치와 활용 가능성을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지대장·건축물대장과 기계기구목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 자산과 가격은 검증형”
이 사건은 등기상 권리관계만 보면 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 공장경매의 핵심은 등기부 밖 현물에 있습니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상이고, 일괄매각되는 기계기구 대부분은 소재불명·경제적 가치 없음으로 조사됐으며, 건물 소재 필지에는 합병 이력도 존재합니다.
최저가 333,946,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기 권리는 통과, 점유·기계·필지·가격은 현장 검증 후 판단입니다. 현물 확인 없이 감정가 할인율만 보고 접근하기에는 남아 있는 확인 항목이 많습니다.
