울산지방법원 2025타경1614. 대상은 울산 남구 달동 번영로코아루더클래식 1층 113호로, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 말소기준권리는 2017.06.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권 307,200,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2020.06.15 설정됐던 추가 근저당권들은 2023.09.25 및 2023.10.10 일부포기·해지로 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가의 24% 구간까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 감정평가서에도 공실로 조사됐고, 시세 표본은 유사 면적 거래 1건뿐입니다. 따라서 79,473,000원이라는 낮은 최저가와 권리상 인수 0원은 장점이지만, 실제 임대수요·재매각 가능성까지 자동으로 보장하는 가격은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1614 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 578-1 번영로코아루더클래식 1층 113호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 32층 건물 내 1층 |
| 면적 지표 | 29.12㎡ |
| 소유자 | 김숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 218,496,379원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.22 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 307,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 미배당이 커도 매수인 인수는 0원
임차인 신고는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 이용상태는 공실로 조사되어 있습니다. 말소기준권리는 2017.06.22 하나은행 근저당권입니다. 현재 회차 79,473,000원 가정 시 하나은행 근저당에 대한 예상배당은 77,642,486원, 미배당은 229,557,514원입니다. 그러나 이 근저당은 매각으로 소멸하므로 미배당 229,557,514원이 매수인 인수금으로 넘어가는 구조가 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 명확히 0원입니다.
② 시세 비교 — 59.8% 할인, 다만 거래표본은 1건
번영로코아루더클래식의 대상 면적 지표는 29.12㎡이며, 면적 매칭된 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2023.08, 면적 30.08㎡, 5층, 거래금액 133,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 133,000,000원으로 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 30.08㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.12㎡ 대상 | 1건 | 133,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득금액은 79,473,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 지표 133,000,000원의 59.8%입니다. 가격 자체는 시세 지표보다 분명 낮습니다. 다만 최신 거래가 2023.08의 단 1건이므로, 아파트처럼 다수 거래를 평균낸 시세와 같은 신뢰도로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 307,200,000원 | 77,642,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 미배당액은 229,557,514원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 ‘번영사거리’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 이용상태. 현재 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 32층 건물 내 1층 113호입니다. 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 4,867,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로2류, 소로1류, 소로2류와 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 거래·환금성. 번영로코아루더클래식은 298세대, 2017.05.19 준공입니다. 면적 매칭 실거래는 1건이고, 단지 경매 평균 유찰은 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 최저가 79,473,000원에 매수인 인수액 0원이므로, 권리분석상 실질취득금액도 79,473,000원입니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2023.08, 30.08㎡, 5층, 133,000,000원 1건입니다. 가격 상한을 정할 때 단일 표본만으로 환금성을 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 공실이며 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유와 실제 사용관계는 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 단지 평균 유찰도 4.0회입니다. 1층 근린시설의 가시성·접근성·상권수요가 실제 매각성과 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.24이고 매각기일은 2026.09.15입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 것은 맞지만, 싸진 이유를 확인해야 한다”
이 사건은 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2017.06.22 하나은행 근저당이 말소기준이고, 배당에서 회수되지 못하는 금액이 크더라도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 79,473,000원이 그대로 실질취득금액이며, 최근 12개월 평균 지표 133,000,000원의 59.8%라는 가격 할인도 분명합니다.
다만 결론은 가격 하나로 끝나지 않습니다. 이 물건은 4회 유찰된 1층 공실 근린생활시설이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 시세 역시 2023.08의 1건에 크게 의존합니다. 그래서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 내려왔지만, 환금성과 실제 임대수요가 최종 승부처입니다. 낮은 최저가 자체보다 “왜 4회 유찰됐는지”를 현장에서 설명할 수 있을 때 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.
