울산지방법원 2025타경1614. 울산 남구 달동 ‘번영로코아루더클래식’ 1층 113호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 감정가 331,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,631,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2017.06.22 설정된 하나은행 근저당권 307,200,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리 자체보다 왜 감정가의 16.81%까지 내려왔는가입니다. 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 5.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 주거용 아파트처럼 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 단정하기보다, 공실 근린시설의 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 578-1 번영로코아루더클래식 1층 113호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 대상면적 | 29.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 32층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 55,631,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 218,496,379원 |
| 말소기준 | 2017.06.22 하나은행 근저당권 · 채권최고액 307,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수 0원
2017.05.31 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017.06.22 김숙에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 307,200,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2020.06.15 추가 설정된 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 2025.12.12 하나은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 41.8%라는 숫자와 거래표본 1건을 함께 봐야 한다
번영로코아루더클래식의 시세 지표상 최근 평균금액은 133,000,000원이며, 현재 최저가 55,631,000원은 그 금액의 41.8%입니다. 실질취득액도 인수금액이 0원이므로 현재 최저가와 같은 55,631,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 30.08㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 시세 지표 | 29.12㎡ 대상 | 표본 1건 | 133,000,000원 |
가격만 보면 감정가 대비 낙폭이 크고, 시세 지표 대비로도 현재 최저가는 상당히 낮습니다. 하지만 확인되는 거래는 2023.08의 1건뿐이고 대상 호실은 1층의 공실 근린생활시설입니다. 최신 확인 거래 시점이 오래되었고 표본 수도 1건이므로, 41.8%라는 할인율을 곧바로 현재 시장가 대비 확정 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,401,358원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 307,200,000원 | 54,229,642원 |
| 미배당 · 하나은행 | - | 252,970,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 54,229,642원이 하나은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 252,970,358원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 55,631,000원 | 54,229,642원 | 252,970,358원 |
| 6회 유찰 시 | 38,941,700원 | 37,840,749원 | 269,359,251원 |
| 7회 유찰 시 | 27,259,190원 | 26,368,525원 | 280,831,475원 |
6회 유찰 시 최저가는 38,941,700원, 7회 유찰 시에는 27,259,190원까지 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 더 낮아질수록 하나은행의 미배당액은 늘지만, 그 부족분이 매수인의 실질취득액에 추가되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산 남구 달동 번영사거리 북서측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설(공실)입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 내 1층 113호이며, 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 광로2류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,493㎡, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 4,867,000원/㎡입니다.
- 단지. 번영로코아루더클래식은 298세대, 2017.05.19 사용승인된 건물입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%입니다. 현재 물건도 5회 유찰돼, 상가 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업 여부·점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 임대수익. 공실 근린시설이므로 예상 임대료와 공실기간을 조사해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 시세표본 한계. 비교 가능한 확인 거래는 2023.08의 1건, 133,000,000원입니다. 현재 최저가가 41.8%라는 수치만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 다회유찰 원인. 현재 5회 유찰됐고 단지 평균도 5회입니다. 접근성뿐 아니라 호실 위치·가시성·상권 수요·공실 원인을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비. 장기 공실이었다면 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 말소기준권리와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 사야 하는 물건”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고 경매로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 55,631,000원도 시세 지표 133,000,000원의 41.8% 수준입니다.
그렇다고 결론이 곧바로 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 1층 공실 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐으며, 단지 경매 집계도 평균 5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 거래 비교표본 역시 2023.08의 1건뿐입니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리분석보다 공실을 채울 수 있는 임대수요와 다시 팔 수 있는 환금성입니다. 권리는 통과, 가격은 숫자상 할인, 최종 판단은 상권·임대수익 검증 후. 이 순서가 맞습니다.
