울산지방법원 2025타경1614. 울산 남구 달동 번영로코아루더클래식 1층 113호, 면적 29.12㎡의 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 32층 철근콘크리트 건물의 1층에 자리합니다. 말소기준권리는 2017년 6월 22일 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 3억 720만원입니다. 경매개시결정을 포함한 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가 3.31억원의 49%인 1억 6,219만원까지 내려왔습니다. 하지만 확인된 최신 실거래는 2023년 8월 30.08㎡·5층의 1억 3,300만원 한 건이며, 현재 실질취득액은 그 금액의 121.9%입니다. 감정가 대비 할인율과 실제 거래 대비 가격은 전혀 다른 지표입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 578-1 번영로코아루더클래식 제1층 제113호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 165 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 29.12㎡ · 32층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 김숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 218,496,379원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017년 6월 22일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 한국토지신탁의 신탁등기가 말소되고 김숙 명의로 소유권이 이전됐습니다. 2020년 6월 15일에는 하나은행 명의의 후순위 근저당 6건이 추가됐으나, 해당 등기들은 2023년 9월과 10월 말소 기록이 이어집니다. 2025년 12월 12일 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가의 49%지만 최신 거래보다 높다
가격 비교가 가능한 거래는 번영로코아루더클래식의 2023년 8월 거래 1건입니다. 해당 거래는 면적 30.08㎡, 5층, 거래가 1억 3,300만원입니다. 대상 물건은 면적 29.12㎡의 1층 근린생활시설로 면적은 유사하지만 층과 이용상태가 다릅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 30.08㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 대상 물건 | 29.12㎡ | 1 | 최저가 162,190,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 162,190,000원입니다. 이는 확인된 최신 거래 133,000,000원의 121.9%로, 최신 거래보다 21.9% 높은 수준입니다. 따라서 감정가에서 51% 할인됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 307,200,000원 | 159,119,340원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 336,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 하나은행 | 321,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 319,200,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 309,600,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 하나은행 | 320,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 159,119,340원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 후순위 근저당은 배당액 0원으로 표시되며 등기부에는 2023년 말소 기록이 확인됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 환금성 검증이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 162,190,000원 | 159,119,340원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 113,533,000원 | 111,143,538원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 79,473,100원 | 77,642,584원 |
추가 유찰 시 매각가는 113,533,000원과 79,473,100원으로 낮아집니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 투자성이 자동으로 확보되지는 않습니다. 1층 공실 근린생활시설의 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 전면 노출과 출입 동선, 주변 점포 수요를 함께 확인해야 환금성과 수익성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 달동 번영사거리 북서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 32층 건물 내 1층 113호이며 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로2류, 소로1류, 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,493㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 ㎡당 4,867,000원입니다.
- 물건 상태. 근린생활시설 공실이며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 거래 표본. 비교 가능한 거래는 2023년 8월 1건으로 제한적입니다. 단지 규모는 298세대이고 사용승인일은 2017.05.19입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가가 아닌 거래가로 설정. 현재 실질취득액은 최신 거래가의 121.9%입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 1층 근린시설 현장조사. 전면 노출, 출입구, 보행 동선, 주차 접근, 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 주변 동일 규모 근린시설의 임대료와 공실기간을 조사해 예상 수익과 보유기간을 검토하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 등기 원본 대조. 2020년 설정된 후순위 근저당과 2023년 말소 기록의 정확한 범위를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 감정가”보다 “실제 거래가”가 먼저다
이 물건은 감정가 3.31억원에서 두 차례 유찰돼 1억 6,219만원까지 내려왔고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 표면적으로는 권리가 정리된 반값 물건처럼 보입니다. 그러나 확인된 최신 거래는 1억 3,300만원이며, 현재 실질취득액은 그 금액의 121.9%입니다.
여기에 1층 근린생활시설, 공실, 임대관계 미상, 거래 1건이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수요와 매매 가능 가격을 확인한 뒤, 그 범위 안에서 응찰가를 정해야 합니다.