울산지방법원 2025타경1630. 울산 중구 반구동 442-25에 있는 토지와 2층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택, 부속 화장실로 이용되고 있으며, 토지는 297.8㎡의 대지입니다. 감정가는 1,197,032,400원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 586,546,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리관계의 기준점은 2024.11.06. 설정된 서울산새마을금고 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 병영농업협동조합·농협은행·울산행복신용협동조합 근저당권은 각각 2001.05.16., 2023.06.23., 2024.11.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 말소된 과거 근저당권이 낙찰자에게 살아남는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1630 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 442-25 · 울산광역시 중구 해오름길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 부속 화장실 |
| 토지 | 대 297.8㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 김상혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,197,032,400원 / 586,546,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 19,796,003원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.11.06. 서울산새마을금고 근저당권 1,020,000,000원입니다. 그 이후 설정된 박준형 근저당권 100,000,000원, 신병희·울산신용보증재단·케이뱅크의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 노성옥 전세권 20,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 49%지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 586,546,000원으로 감정가 1,197,032,400원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일·유사 근린시설과 주택 복합건물의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 586,546,000원 | 578,280,540원 | 2,190,708,496원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 410,582,200원 | 404,076,378원 | 2,364,912,658원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 287,407,540원 | 282,583,834원 | 2,486,405,202원 |
총 채권액은 2,768,989,036원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 578,280,540원, 미배당은 2,190,708,496원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 추가 유찰 시 매각대금이 감소하는 만큼 미배당액은 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 586,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,265,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 병영농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 612,000,000원 | 508,280,540원 |
| 을구 5번 근저당권 · 울산행복신용협동조합 | 690,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 울산행복신용협동조합 | 54,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 울산행복신용협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 서울산새마을금고 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 박준형 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신병희 | 19,264,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 42,347,983원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 울산신용보증재단 | 31,763,800원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 41,817,250원 | 0원 |
| 을구 11번 전세권 · 노성옥 | 20,000,000원 | 0원 |
| 이 사건 신청채권 | 19,796,003원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 총 채권액 2,768,989,036원 중 578,280,540원을 배당하고 2,190,708,496원이 미배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 중구 반구동 소재 학성초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택, 부속 건물은 화장실로 이용되고 있습니다.
- 토지. 대 297.8㎡, 주상용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 폭 10m~12m 소로1류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·학성초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·현황과 인허가 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설·주택 복합건물의 거래사례와 예상 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·사업자등록 현황과 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 전세권 확인. 노성옥 전세권 20,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 실제 점유와 명도 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용상태와 철거 또는 보수 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소된 과거 근저당이 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 등기 원본과 배당 관련 제출서류를 대조해야 합니다.
- 상업지역 규제 확인. 일반상업지역이지만 상대보호구역·장애물제한표면구역 등 제한사항이 있으므로 향후 증축·신축 계획이 있다면 관계기관 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장검증 영역
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2024.11.06. 서울산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이전 근저당은 이미 말소됐으며 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 자료가 없고, 1층 근린생활시설과 2층 주택이 결합된 복합용도 건물이며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 일괄매각되는 제시외 건물과 실제 점유관계까지 고려하면, 권리는 통과하되 가격은 보류가 맞습니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 현장 상태·임대수익·인근 거래사례를 확인한 뒤 정해야 합니다.
