감정가 49%까지 내려왔지만, ‘전세권 소멸 확인’이 먼저다 — 울산 더위미 601호

울산지방법원 2025타경1655. 울산 남구 신정동 ‘더위미’ 6층 601호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이에이치건설입니다. 권리분석의 중심은 2019년 12월 설정된 김은혜의 전세권 185,000,000원입니다. 전세권의 범위는 “주거용 건물의 전부”로 기재되어 있고, 전세권자 김은혜가 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다.

예상배당표는 현재 최저가 124,460,000원에서 집행비용 2,542,440원을 먼저 공제한 뒤, 전세권자 김은혜에게 121,917,560원을 배당하고 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다. 이 계산에 따르면 실질취득액은 최저가와 같은 124,460,000원입니다. 다만 전세권 권리판정에는 “말소기준권리 이전·매수인 인수”라는 판단도 함께 존재합니다. 두 판단이 엇갈리는 만큼 전세권이 매각으로 소멸한다는 문구를 매각물건명세서에서 확인하는 절차가 본건의 최우선 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 실행 구조를 확인하라

2017년 소유권보존과 동시에 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌지만, 2019년 11월 신탁등기가 말소되고 소유권은 다시 주식회사케이에이치건설로 귀속됐습니다. 이어 2019년 12월 김은혜 명의의 전세권 185,000,000원이 설정됐습니다.

2021년 12월 주식회사수훈종합건설의 가압류 1,764,047,732원이 등기됐으나, 2022년 4월 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 가압류를 현재 존속하는 기준권리로 보기는 어렵습니다. 2022년 11월 설정된 근저당권 27,300,000원은 전세권보다 후순위이고, 예상배당에서는 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다.

② 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저가는 감정가 254,000,000원의 49%인 124,460,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49% = 시세보다 51% 저렴”으로 해석해서는 안 됩니다.

예상 인수액 0원이 맞다면 실질취득액은 124,460,000원으로 감정가의 49%입니다. 반대로 전세권 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 최종 확인될 경우에는 가격 계산 자체가 달라집니다. 현재 회차에서 전세권 배당액은 121,917,560원이므로 미배당액은 63,082,440원이고, 이를 최저가에 더하면 자금부담은 187,542,440원이 됩니다. 이는 감정가의 약 73.8%에 해당합니다.

전체 미배당에는 전세권뿐 아니라 가압류·근저당 채권의 미배당액도 포함됩니다. 회차별 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 전세권 소멸 여부는 원문 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 전세권 배당으로 전액 소진됩니다. 가압류는 등기상 2022.04.21 말소되어 있으므로 실제 배당요구 여부와 채권 존속은 배당요구종기 관련 서류에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산여자고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 다만 일방통행 지역으로 인접 도로상태가 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설, 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전세권 범위에는 “주거용 건물의 전부”로 기재되어 있어 실제 사용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 17층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·주차타워가 설치되어 있습니다. 난방설비 작동 여부는 실지조사가 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,174,000원/㎡이고 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건으로 주거형 아파트와 수요층·대출조건·세금·관리비 구조가 다를 수 있습니다. 실거래 비교가 없어 감정가나 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서. 김은혜 전세권의 소멸 여부와 매수인 인수 문구를 가장 먼저 확인하세요. 불명확하면 인수 0원으로 계산하지 마세요.
• 전세권 실행관계. 경매신청채권자 김은혜의 청구액 185,000,000원이 을구 1번 전세금과 동일한지 원문으로 대조하세요.
• 점유관계. 전세권 범위는 주거용 건물 전부로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·상가건물 임대차현황서를 함께 확인하세요.
• 용도 일치. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 전세권 범위는 주거용으로 표현됩니다. 건축물대장 용도와 실제 사용상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 보지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 가압류 말소. 주식회사수훈종합건설의 가압류는 2022.04.21 말소됐습니다. 예상배당에 포함된 경위와 별도 배당요구 여부를 확인하세요.
• 시설 상태. 난방설비 작동 여부, 주차타워 이용조건, 관리비·공용부분 체납액을 현장에서 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “49%보다 전세권 한 줄이 더 중요하다”

이 물건의 최저가는 감정가의 49%인 124,460,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 그 자체로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없고, 사건의 성패는 가격표보다 김은혜 전세권의 소멸 여부에 달려 있습니다.

전세권자가 직접 185,000,000원을 청구해 임의경매를 신청한 구조와 예상배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 이 판단이 매각물건명세서에서도 확인되면 실질취득액은 124,460,000원으로 정리됩니다. 반면 선순위 전세권의 미배당액이 승계된다면 현재 회차 기준 자금부담은 187,542,440원까지 올라갑니다.

권리 확인 전에는 가격 판단도 보류. 전세권 소멸이 명확히 확인된 뒤에도 오피스텔의 최근 실거래, 임대수익, 점유상태와 시설 상태를 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 조건이 많은 물건입니다.